משכנתא - העסקה היקרה ביותר בחיים
יום ראשון, 17 במאי, 2009ברשימה הקודמת דנתי בסוגיית כדאיות רכישת דירה מול שכירות, ולמען ההגינות, לא ציינתי את העובדה שאנוכי שוכר כיום, וגם רואה בכך את הפעולה העדיפה יותר.
מי שטרח לקרוא את תגובתו המלומדת של דני (שדרך אגב, היה אחד משותפיי לדירה בעת לימודיי באוני') קיבל זווית נוספת ליתרונות של שכירות, ובראשם התאמת אופי הדירה למצב הכלכלי הנוכחי, וגם לסגנון ושלב החיים.
אולם, לצורך הדיון הנוכחי, נניח כי בכל זאת אנו מעוניינים לרכוש דירה, לצרכי מגורים או לצרכי השקעה. בהנחה שאין בידינו את מלוא סכום הכסף הדרוש לקנייה, ניאלץ להצטרף לאחד ה"מועדונים" הגדולים בישראל וליטול משכנתא.
משכנתא - על מה ולמה?
משכנתא הינה הלוואה לרכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. ייחודה של המשכנתא בהשוואה להלוואות רגילות לאנשים פרטיים נובעת מהעובדה שהיא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
עבור מרבית בני האדם, רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר, ולרוב גם מהווה את העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיעשו במהלך חייהם. מאחר ורכישת דירה הינה, כידוע, דורשת השקעת משאבים גבוהים, שלרוב אינם בנמצא אצל משפחה ממוצעת, הדרך היחידה לממן רכישת נכס מקרקעין היא באמצעות נטילת הלוואה - המשכנתא.
כעת, נעבור לסוגי החלופות לנטילת משכנתא:
ריבית מבוססת פריים - הבחירה הפופולארית
אחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם המשבר הכלכלי היה הפחתת הריבית האגרסיבית שביצעו בנקים מרכזיים ברחבי העולם. גם בישראל הגיעה ריבית הבסיס לשפל חסר תקדים בגובה של 0.5%. ריבית הפריים שנגזרת מריבית בנק ישראל עומדת כיום על 2% (מדובר בנוסחא קבועה של ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%).
לפיכך, נטילת הלוואות בכלל, ומשכנתא בפרט הפכה לאטרקטיבית מאוד בתקופה האחרונה. מאחר והדירה משמשת כבטוחה עבור הבנק המלווה, הריבית עבור משכנתאות נמוכה באופן מהותי מהלוואות שאינן מובטחות. בעוד מרבית ההלוואות ניתנות בריבית פריים או גבוה יותר, במשכנתאות נהוג להלוות בריבית נמוכה מריבית הפריים - בד"כ, בין פריים פחות 0.4% ועד פריים פחות 1%.
כאמור, הריבית הנומינלית כיום היא נמוכה מאוד בכל קנה מידה - 1% עד 1.6%. אולם, יש לזכור שמתישהו בעתיד, ובאמת שלאף אחד אין הערכה מבוססת מתי, ריבית הבסיס במשק תעלה, ועימה יעודכנו גם שאר שערי הריבית התלויים בה. חשוב לקחת נתון זה לתשומת ליבכם, במידה ואתם בוחרים במסלול פריים. הפריים מבוסס על ריבית משתנה ולכן עלייה בריבית תייקר את עלות המשכנתא.
לא חייבים רק ריבית משתנה - אפשר גם קבועה
פרט למסלול הפריים, ישנו מסלול נוסף שזוכה לביקוש גבוה בקרב נוטלי המשכנתאות - משכנתא בריבית קבועה. הרעיון הוא פשוט מאוד, אתם מעוניינים במשכנתא לתקופה של 20 שנה - שלמו ריבית הנהוגה כיום בהלוואות דומות ל-20 שנה.
הריבית שתיקבע תיוותר על כנה למשך כל תקופת המשכנתא. במידה ושיעור הריבית לטווח ארוך ירד ביחס ליום שבו נלקחה המשכנתא במקור, תיווצר כדאיות לשחלוף ההלוואה לחדשה וזולה יותר, כלומר, בריבית קבועה נמוכה יותר.
בד"כ, תעמוד לרשותכם הזכות לסילוק מוקדם של החוב, אולם מימוש זכות זו כרוכה בעמלת פירעון מוקדם לבנק. מטרתה פיצוי הבנק על החלפת הלוואה שעליה הוא גובה ריבית גבוהה בריבית נמוכה יותר. כמו כן, בהלוואות בריבית קבועה האפשרות למחזור המשכנתא ניתנת בתחנות - אחת למספר שנים בלבד.
נקודה אחרונה וחשובה הנוגעת למסלול הריבית הקבועה היא בחירה בסוג הצמדה. לרוב, הצעות המשכנתא במסלול ריבית קבועה מבוססות על הצמדה למדד המחירים לצרכן. למה? מסיבות היסטוריות - ההיפר-אינפלציה ששררה בארץ בראשית שנות ה-80. על פי המידע שברשותי, הריבית הנהוגה כיום במסלול זה נעה בין 3% ל-4% צמוד למדד. באופן יחסי, מדובר בריבית נמוכה בהשוואה לעבר, אולם יחד עם זאת, יש לזכור כי העולם השתנה ולכן לא בטוח שנתוני עבר רלוונטיים במבט קדימה.
פרט למסלול צמוד למדד, קיים מסלול מוכר פחות אבל עשוי להיות די אטרקטיבי - מסלול לא צמוד בריבית קבועה. בשבועות האחרונים עלתה הריבית השקלית לטווח ארוך בשיעור די מהותי לאזור 6% ומעלה, ולפיכך, יש לצפות כי הריבית שתוצע במסלול זה תעמוד על קצת יותר מכך.
המסלול האלטרנטיבי - הצמדה למטבע חוץ
עד כאן סקרתי את שלושת המסלולים השכיחים ביותר בתחום המשכנתאות, אך חשוב לציין שהם אינם היחידים הניתנים בארץ. ניתן גם ליטול משכנתא צמודה למט"ח, בד"כ לשער הדולר האמריקאי, אולם קיימת האפשרות למשכנתא צמודה למטבע חוץ אחר, כדוגמת אירו או ין יפני.
מדוע שנרצה משכנתא צמודה למט"ח? עקרונית, אם הינכם מרוויחים את שכרכם בשקלים, ואין לכם הכנסות במטבע לא שקלי (נניח מהשכרת דירה), אז כמובן זה פחות נוגע אליכם. אבל ייתכן ותגיעו למסקנה שהריבית המוצעת במשכנתא צמודת מטבע זר עדיפה על זו הניתנת בשקלים.
כפי שציינתי בתחילת הרשימה, הריביות המוניטרית במרבית מדינות העולם וביניהם ישראל נמצאת כיום קרוב מאוד לאפס, אולם נתונים אלו נכונים לגבי ריבית לטווח קצר, ולא לריבית הרלוונטית למשכנתאות (בהתאם לתקופת המשכנתא הרצויה) - הריבית ל-10 עד 30 שנה.
לפיכך, מי שירצה ליטול כיום משכנתא צמודת ין יפני אמור לשלם ריבית משתנה בגובה 1% וקצת, או ריבית קבועה בעלות משוערת של 2.5%-3% לשנה. יש לזכור שבהלוואה צמודת מט"ח טמון סיכון שאינו קיים במשכנתא בשקלים - סיכון שער חליפין - שינויים בשער הין יגדילו או יפחיתו את גודל ההתחייבות כלפי הבנק.
פתרון אפשרי - שילוב מספר מסלולים במקביל
בהתאם לעיקרון שהסברתי בעבר על עולם ההשקעות: "אחת מאבני היסוד של ניהול השקעות מושכל היא השקעה במגוון של נכסים פיננסיים שונים זה מזה, בהתאם לרציונל של לא לשים את כל הביצים בסל אחד", ניתן ליישמו גם בתחום המשכנתאות.
ניתן לפצל את המשכנתא למספר מסלולים מקבילים, נניח חלק במסלול פריים, נתח נוסף במסלול צמוד מדד בריבית קבועה, ואת השארית במסלול צמוד מט"ח. כמו כן, ניתן לבחור לכל מסלול תקופת פירעון שונה, באופן שיתאים ליכולתכם לשלם את התשלום החודשי. זיכרו כי התאמת גובה התשלום החודשי להכנסתכם החודשית הינה קריטית לא פחות מבחירת המסלול הנוח ביותר.
קשה לקבוע כלל שמתאים לכולם בנוגע ליחס בין ההכנסה לתשלום החודשי, מכיוון שכל אחד נמצא בשלב אחר בחיים, עם או בלי נכסים או התחייבויות כלכליות אחרות, ברמת שכר שאולי תעלה בצורה חדה ואולי תישאר ללא שינוי בעתיד, ועוד גורמים שעשויים להיות מכריעים. באופן כללי, היחס הנפוץ הוא הוצאת 30% מההכנסה החודשית נטו על תשלומי המשכנתא.
חשוב להזכיר שחלק מהאוכלוסייה בישראל זכאית להטבות מטעם משרד השיכון בעת נטילת משכנתא. אותן הטבות תלויות בגורמים כגון שירות צבאי או לאומי, מצב משפחתי, אזור מגורים, עלייה לארץ ועוד. מומלץ לבדוק זכאות להטבות הללו שכן הריבית במשכנתא בתמיכת משרד השיכון הינה מסובסדת וזולה משמעותית מהריבית הנהוגה ביתר המשכנתאות.
בכל אופן, כמו לפני כל קנייה חשובה בחיים, ואין ספק שדירה היא רכישה סופר מהותית, מומלץ בחום לבצע סקר שוק מקיף, לבדוק במספר בנקים למשכנתאות מהם התנאים שהם מציעים, ולא לוותר על קריאת האותיות הקטנות - הן עשויות לעלות לכם ביוקר!
ונקודה אחרונה, גם לאחר שנטלתם משכנתא, עקבו באופן שוטף אחר שערי הריבית המוצעות על משכנתאות חדשות, ובמידה וחלה ירידה משמעותית בריבית, ייתכן ותוכלו לחסוך כסף רב אם תמחזרו את המשכנתא הקיימת למשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.
התוצאות מדברות בעד עצמן - התשואה עבור דירה בגבעתיים היא נמוכה משמעותית מדירה בנתניה. הסיבות הן די ברורות, גבעתיים נחשבת לאזור מבוקש יותר מנתניה והרבה יותר קל למצוא שוכרים עבור דירה בגבעתיים. פיצלתי בכוונה את התוצאות של גבעתיים ורמת גן על מנת להראות שגבעתיים גם עדיפה על פני רמת גן, אולם בפער קטן יותר. לא יהיה זה ניחוש פרוע לומר שסביר שדירה בת"א תגלם שיעור תשואה נמוך יותר, ודירה בבאר שבע או ערד תהיה בעלת תשואה גבוהה יותר.
לפיכך, במקרים רבים ניתן לנמק העדפת רכישת דירה על פני שכירות באמצעות היבטים פסיכולוגיים. כלומר, אנשים מעדיפים את תחושת הביטחון שמעניקה דירה בבעלותם, וזאת על אף שהם יודעים ששכירת דירה הייתה עולה להם פחות. ואכן, בישראל, כ-70% ממשקי הבית מחזיקים לפחות דירה אחת בבעלותם. מדובר באחד משיעורי הבעלות הגבוהים בעלות, בפער די משמעותי לנהוג במדינות מערביות אחרות. לטעמי, שני ההסברים העיקריים לנתון זה הם תפיסת המדינה כבית ליהודים, והאופי הסולידי יחסית של החוסך הישראלי.
את הבתים שבעליהם הפסיקו את תשלום המשכנתא החודשי בגינם, העמידו הבנקים למכירה על מנת להשיב לעצמם חלק מההלוואה המקורית אך בשל ירידת מחירי הדיור הם נאלצו להסתפק בסכום נמוך יותר. כך החל סחרור שבו הבנקים רושמים הפסדים בגלל המשכנתאות האבודות, וגורמים לצמצום משמעותי בהיקף המשכנתאות החדשות. בו בזמן יותר ויותר בתים עוקלו ונמכרו במחיר נמוך, הן משום החשש לרכוש 
אנסה להמחיש את תהליך עליית מחירי הדיור; ברשותכם בית בפלורידה בשווי מוערך של 100,000 דולרים. השכן בבית ממול, שיש לו בית זהה לשלכם, מחליט להעמיד את ביתו למכירה. מגיע אליו רוכש והם סוגרים על 120,000 דולר. התוצאה היא שגם הבית שלכם שווה 120,000 דולר - 20% עליית ערך. שכן נוסף מוכר - נניח ב-150,000$ => ערך ביתכם עלה ב-50%! ואז גם אתם מחליטים למכור, ומישהו אפילו מציע לכם יותר - 165,000$. עם הכסף שקיבלתם אתם מחזירים את יתרת המשכנתא ומחפשים בית חדש וגדול יותר - בשכונה טובה יותר כמובן. עכשיו גם אתם קונים בית במחיר גבוה יותר מהעסקה האחרונה באותה שכונה, וכעת יש לכם משכנתא גבוהה יותר. בסופו של דבר, יש פה תהליך של עליית מחירי הנדל"ן בקצב מהיר מאוד, ויש לו שתי תופעות עיקריות: