ארכיון פוסטים עם התג "דילמת הנגיד"

הדילמה החדשה של פישר: עצירת בועת הנדל"ן מול תמיכה בצמיחה

יום רביעי, 5 במאי, 2010

יניב קוניס
תשעה חודשים לאחר שפישר שלף ראשון את נשק העלאת הריבית, עומדת בפניו דילמה חדשה: החזרת הריבית לרמתה הנורמאלית (4%-5%) על מנת למנוע התחממות יתר במחירים במשק (בעיקר במחירי הדיור) או השהיית התהליך כדי לתמוך בהמשך הצמיחה.

בפעם האחרונה שבה נאלץ הנגיד לבחור בין אחת האלטרנטיביות - דילמה שאותה תיארתי בהרחבה בפוסט "השולף המהיר במערב" - הוא העדיף להעלות את הריבית. אולם, ההבדל בין התקופה דאז להיום הוא שמשבר החובות של מדינות האיחוד האירופי עדיין לא היה גלוי לעיני כל. כעת, כאשר אור הזרקורים מופנה למרכז אירופה וברור כי פתרון נוח לבעיה היוונית/הפורטגלית/הספרדית לא קיים בנמצא, אני נוטה להעריך, לפי שעה, שהנגיד יידרש להמתין עם המשך העלאות הריבית.

כל עוד המשבר באירופה יימשך, קשה לראות את נגידי הבנקים המרכזיים שם מעלים ריבית (אירופה - 1%, בריטניה - 0.5%) וגם יו"ר הפד, בן ברננקי, לא ימהר להעלות הריבית בארה"ב, כל עוד שוק העבודה המקומי לא יראה שיפור מהותי. לפיכך, אני לא רואה את פישר מתנתק מהנעשה מעבר לים ומחליט להמשיך להעלות את הריבית בארץ בקצב הנוכחי, בערך אחת לחודשיים. מה גם שהדבר יפגע בתוכניותיו להחליש את השקל.

הסכנה: בועת הנדל"ן בדרך

היכן נמצאת הסכנה הגדולה ביותר במידה ויבחר בהשהיית התהליך? בלי צל של ספק, מדובר בסיכון להמשך התנפחות מחירי הנדל"ן לכדי בועה של ממש. כפי שציינתי בפוסט הקודם - בועת הנדל"ן (עדיין לא) כאן - כרגע אנחנו עוד לא שם, אבל עליות של עוד 5%-10% יביאו חלקים נרחבים מאזורי המגורים בישראל לרמות שמשקפות מחירי בועה. ומשם כמובן, אתם יודעים שהדרך למטה היא מהירה וכואבת. זה יכול להימשך עוד כמה חודשים ואולי אף שנה או קצת יותר, אבל בסופו של דבר, כל בלון שמתנפח יתר על המידה, מתפוצץ מתישהו.

בהמשך לפוסט האחרון, קיבלתי מספר תגובות בנוגע לסיבות האפשריות לעצירת העלייה במחירי הדיור. להערכתי, הסיבה העיקרית לעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ובעיקר בשנה וחצי האחרונות, היא הריבית הנמוכה, שאפשרה לרבים לרכוש דירה, למגורים או לצורך השקעה, בעלות מימון זולה יחסית. מאחר ורוב נוטלי המשכנתא בוחרים להצמידה לריבית הפריים, אז הריבית השוטפת שאותה הם נדרשו לשלם עבור המשכנתא בתקופה האחרונה, נעה בין 1% ל-3% בשנה בלבד. להזכירכם, ריבית הפריים גבוהה באחוז ומחצית מהריבית המוניטארית שנקבעת ע"י בנק ישראל (כיום - 1.5%), אולם נוטלי משכנתאות נהנים בדרך כלל מריבית של פריים מינוס 1% (תלוי כמובן בכח המיקוח).

לכן, כל עוד הריבית נמוכה, עלות המימון לרכישת דירה היא נמוכה גם כן ומעודדת את הציבור הישראלי להמשיך את החגיגה. העלאת הריבית המוניטארית תייקר את עלות המשכנתא ותרחיק חלק מהרוכשים הפוטנציאליים מהשוק. צעד זה יפחית חלק מהביקוש לדיור. כמו כן, הביקוש לנדל"ן יפחת גם מכיוון נוסף - המשקיעים. בניגוד לרוכשי דיור סטנדרטים, כדוגמת זוג צעיר או משפחה משפרת דיור, אלו הרוכשים דירה להשקעה רואים לנגד עיניהם דבר אחד בלבד - תשואת ההשקעה.

כפי שהסברתי בפוסט הקודם, התשואה בשוק הנדל"ן, המחושבת על בסיס שכר הדירה חלקי מחירה, ירדה משמעותית בשנים האחרונות ובחלק מאזורי המגורים, לרמה שדומה לאג"ח בנקאית צמודת מדד. אזכיר, כי ההבדל העיקרי בין שני החלופות הוא שאת האג"ח ניתן לממש בכל יום מסחר בבורסה, בעוד למכור את הדירה מצריך זמן רב יותר. העלאת הריבית אמורה להוביל גם לעלייה בתשואות האג"ח לטווח ארוכים ובכך לייצר אלטרנטיבה אטרקטיבית יותר עבור המשקיעים. במצב זה, התשואה על נכסים בשוק הנדל"ן, תידרש לעלות גם כן ולפיכך, משקיעים חדשים, יסכימו לשלם מחיר נמוך יותר עבור דירות להשקעה.

גורם נוסף, שלהערכתי, דחף לעליית מחירי הדיור בתקופה האחרונה הוא קבוצות הרכישה, שעליהן ארחיב בפוסט הבא.

דרך אגב, בתקופה האחרונה, התבטא הנגיד בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי והודה כי מחירי הדיור הנוכחיים "מדאיגים" - בתרגום חופשי, רמז שהמחירים יקרים ואולי אף מתחילים להיות בועתיים. מדו"ח האינפלציה הרבעוני שפורסם השבוע, עולה לראשונה כי עליית מחירי הדירות בישראל היא במידה רבה תולדה של שיעורי הריבית הנמוכים. הבעיה היא, שלפי שעה, פישר אינו יכול לפעול במלוא הכח על מנת לעצור את בועת הנדל"ן המתהווה. ממש לא פשוט להיות נגיד, לא ככה?

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.

השולף המהיר במערב

יום רביעי, 26 באוגוסט, 2009

יניב קוניס

סטנלי פישר הוכיח שוב שהוא המבוגר האחראי. הוא הראשון מכל נגידי הבנקים המרכזיים בעולם המערבי שהחליט על העלאת הריבית המוניטארית. אם לא בספורט, אז לפחות בכלכלה יש דברים שבהם אנו ראשונים…

נשאלת השאלה מה היה כל כך לחוץ לנגיד לבצע את הצעד הזה? הרי רק במהלך השבועות האחרונים שמענו עד כמה המצב הכלכלי משתפר: הצמיחה חזרה ברבעון השני, האבטלה נעצרה (בינתיים לפחות בחודש יולי) ולא פחות חשוב - יש אופטימיות בשפע.

בנק ישראל הסביר בהודעתו כי "ריבית הבנקים המרכזיים במשקים המובילים צפויה להישאר ללא שינוי עד סוף השנה ואפילו עד אמצע השנה הבאה. אבל בניגוד למצב במשק הישראלי, צפויה במדינות אלה אינפלציה נמוכה השנה ובשנה הבאה". במלים אחרות, בנק ישראל מחדד את המסר שמצב האינפלציה בישראל שונה מהמדינות המתועשות בעולם - פה חווינו אינפלציה בתקופה האחרונה וסביר שבשנה הקרובה קצב האינפלציה בארץ יהיה גבוה מזה של יתר המדינות.

כאן המקום לפרט קצת על תפקידו של בנק מרכזי במשק מערבי. כאחראי על המדיניות המוניטארית במשק, המשימה הראשית של בנק מרכזי היא שמירה על יציבות המחירים במשק. הווה אומר, לדאוג שהאינפלציה לא תחרוג מהיעדים שנקבעו - בישראל למשל בין 1% ל-3% בשנה. חשוב להדגיש שהמטרה היא לא רק למנוע אינפלציה, כי אם גם את המצב ההפוך - דפלציה. בעת כהונתם של הנגידים שקדמו לפישר, הם החליטו שבמסגרת תפקידם היעד היחיד שאותו הם מבקשים להשיג הוא יעד האינפלציה, ותו לא. גם במחיר של פגיעה בצמיחה במשק. דרך אגב, באופן כללי, זו גם מדיניותו הנוכחית של נגיד הבנק המרכזי האירופי (ECB), ז'אן קלוד טרישה.

באמתחתו של פישר, סיגל לעצמו בנק ישראל גם מטרות נוספות - עידוד התעסוקה והצמיחה ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית. בכך עומדים כיום סדרי העדיפות של הבנק המרכזי בישראל באופן דומה לזה של הפד האמריקאי. בארה"ב, יו"ר הפדרל ריזרב נותן משקל גבוה יחסית לצמיחה, גם על חשבון שמירת יציבות המחירים בכלכלה.

לפיכך, מדי חודש ניצב הנגיד בישיבת הריבית מול הדילמה הבאה: תמיכה בצמיחת המשק או פגיעה ביציבות המחירים. כידוע, ריבית נמוכה יוצרת לחצים אינפלציוניים אך תורמת לביקוש ולהפחתת שיעור האבטלה. מאידך, ריבית גבוהה מדכאת אינפלציה אך גם פוגעת בתעסוקה ובייצוא. בתיאוריה, במשק שמצוי במיתון וללא אינפלציה (לפעמים אפילו יש דפלציה) אין לנגיד הרבה מה להתבלט - הפתרון הוא להפחית ריבית או להותירה ללא שינוי אם היא נמוכה דיו. לעומת זאת, במשק שצומח בקצב מהיר והאינפלציה מתחילה להרים ראש, יש לבצע את הפעולה ההפוכה - להעלות ריבית.

כפי שכתבתי ברשומה "אינפלציה אמיתית או היסטריה מקומית", ברוב המדינות המתועשות כיום אין אינפלציה והמשק נמצא במיתון או רק החל בהתאוששות כלכלית. כל עוד המצב הנוכחי נמשך, לנגידי הבנקים המרכזיים שם אין יותר מדי סיבות מדוע להעלות את הריבית.

לעומת זאת, בישראל תמונת האינפלציה שונה. לכן, פישר מצוי בדילמה מורכבת יותר, שמתעצמת מסיבה נוספת - רצונו לתמוך בשער החליפין על מנת לסייע לייצוא. לא אכנס לסוגיה הסבוכה הזאת עכשיו, אבל אסביר שמניעת היחלשות הדולר אל מול השקל היא משימה נוספת שהנגיד לקח על עצמו לפני כשנה, כאשר ברור לו, שהדבר יהיה אפשרי רק במידה והדולר לא ימשיך להיחלש בעולם. הקשר בין הריבית במשק לשער החליפין פועל באופן הבא: עליה בריבית השקלית, הופכת את המטבע הישראלי לאטרקטיבי יותר מול שאר המטבעות שבהן לא חלה העלאת ריבית. כל עוד יתר התנאים הכלכליים שווים, השקל אמור להתחזק מול הדולר ושאר המטבעות. במציאות, כמובן שהמצב סבוך יותר ויש עוד משתנים שמשפיעים על שער החליפין, ולכן העלאת הריבית בארץ לא בהכרח מחזקת את השקל.

בכל אופן, בבואו לקבוע את שיעור הריבית, ראה פישר לנגד עיניו אינפלציה של 3.5% ב-12 החודשים האחרונים, וגם ציפיות לאינפלציה עתידית מכיוון שוק ההון. גם העובדה כי מחירי הדיור גואים בעת האחרונה חייבה תגובה כלשהי. אז הוא החליט להרגיע קצת את הפעילים בשוק באמצעות העלאה צנועה של 0.25%, החלטה שלדעתו של בנק ישראל מאזנת בין הצורך למתן את האינפלציה לבין הצורך להמשיך לתמוך בהתאוששות הפעילות במשק המסתמנת בחודשים האחרונים. במידה והיה נמנע מהחלטה זו, הותרת הריבית על כנה הייתה עלולה לגרום להתנפחות של הציפיות האינפלציוניות בארץ, וליצירת נזקים עתידיים.

אף על פי כן, הריבית הנוכחית בשיעור של 0.75% היא עדיין נמוכה מאוד ואינה מתאימה למצב המשק לאורך זמן. לפיכך, אני סמוך ובטוח שגם אם לא נראה המשכיות בהחלטת הריבית בישיבת בנק ישראל בחודש הבא (24/9/09), עדיין מדובר בעניין של זמן עד שנראה את הריבית בארץ ברמות גבוהות יותר מזו הנוכחית.

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.