הדילמה החדשה של פישר: עצירת בועת הנדל"ן מול תמיכה בצמיחה
יום רביעי, 5 במאי, 2010
בפעם האחרונה שבה נאלץ הנגיד לבחור בין אחת האלטרנטיביות - דילמה שאותה תיארתי בהרחבה בפוסט "השולף המהיר במערב" - הוא העדיף להעלות את הריבית. אולם, ההבדל בין התקופה דאז להיום הוא שמשבר החובות של מדינות האיחוד האירופי עדיין לא היה גלוי לעיני כל. כעת, כאשר אור הזרקורים מופנה למרכז אירופה וברור כי פתרון נוח לבעיה היוונית/הפורטגלית/הספרדית לא קיים בנמצא, אני נוטה להעריך, לפי שעה, שהנגיד יידרש להמתין עם המשך העלאות הריבית.
כל עוד המשבר באירופה יימשך, קשה לראות את נגידי הבנקים המרכזיים שם מעלים ריבית (אירופה - 1%, בריטניה - 0.5%) וגם יו"ר הפד, בן ברננקי, לא ימהר להעלות הריבית בארה"ב, כל עוד שוק העבודה המקומי לא יראה שיפור מהותי. לפיכך, אני לא רואה את פישר מתנתק מהנעשה מעבר לים ומחליט להמשיך להעלות את הריבית בארץ בקצב הנוכחי, בערך אחת לחודשיים. מה גם שהדבר יפגע בתוכניותיו להחליש את השקל.
הסכנה: בועת הנדל"ן בדרך
היכן נמצאת הסכנה הגדולה ביותר במידה ויבחר בהשהיית התהליך? בלי צל של ספק, מדובר בסיכון להמשך התנפחות מחירי הנדל"ן לכדי בועה של ממש. כפי שציינתי בפוסט הקודם - בועת הנדל"ן (עדיין לא) כאן - כרגע אנחנו עוד לא שם, אבל עליות של עוד 5%-10% יביאו חלקים נרחבים מאזורי המגורים בישראל לרמות שמשקפות מחירי בועה. ומשם כמובן, אתם יודעים שהדרך למטה היא מהירה וכואבת. זה יכול להימשך עוד כמה חודשים ואולי אף שנה או קצת יותר, אבל בסופו של דבר, כל בלון שמתנפח יתר על המידה, מתפוצץ מתישהו.
בהמשך לפוסט האחרון, קיבלתי מספר תגובות בנוגע לסיבות האפשריות לעצירת העלייה במחירי הדיור. להערכתי, הסיבה העיקרית לעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ובעיקר בשנה וחצי האחרונות, היא הריבית הנמוכה, שאפשרה לרבים לרכוש דירה, למגורים או לצורך השקעה, בעלות מימון זולה יחסית. מאחר ורוב נוטלי המשכנתא בוחרים להצמידה לריבית הפריים, אז הריבית השוטפת שאותה הם נדרשו לשלם עבור המשכנתא בתקופה האחרונה, נעה בין 1% ל-3% בשנה בלבד. להזכירכם, ריבית הפריים גבוהה באחוז ומחצית מהריבית המוניטארית שנקבעת ע"י בנק ישראל (כיום - 1.5%), אולם נוטלי משכנתאות נהנים בדרך כלל מריבית של פריים מינוס 1% (תלוי כמובן בכח המיקוח).
לכן, כל עוד הריבית נמוכה, עלות המימון לרכישת דירה היא נמוכה גם כן ומעודדת את הציבור הישראלי להמשיך את החגיגה. העלאת הריבית המוניטארית תייקר את עלות המשכנתא ותרחיק חלק מהרוכשים הפוטנציאליים מהשוק. צעד זה יפחית חלק מהביקוש לדיור. כמו כן, הביקוש לנדל"ן יפחת גם מכיוון נוסף - המשקיעים. בניגוד לרוכשי דיור סטנדרטים, כדוגמת זוג צעיר או משפחה משפרת דיור, אלו הרוכשים דירה להשקעה רואים לנגד עיניהם דבר אחד בלבד - תשואת ההשקעה.
כפי שהסברתי בפוסט הקודם, התשואה בשוק הנדל"ן, המחושבת על בסיס שכר הדירה חלקי מחירה, ירדה משמעותית בשנים האחרונות ובחלק מאזורי המגורים, לרמה שדומה לאג"ח בנקאית צמודת מדד. אזכיר, כי ההבדל העיקרי בין שני החלופות הוא שאת האג"ח ניתן לממש בכל יום מסחר בבורסה, בעוד למכור את הדירה מצריך זמן רב יותר. העלאת הריבית אמורה להוביל גם לעלייה בתשואות האג"ח לטווח ארוכים ובכך לייצר אלטרנטיבה אטרקטיבית יותר עבור המשקיעים. במצב זה, התשואה על נכסים בשוק הנדל"ן, תידרש לעלות גם כן ולפיכך, משקיעים חדשים, יסכימו לשלם מחיר נמוך יותר עבור דירות להשקעה.
גורם נוסף, שלהערכתי, דחף לעליית מחירי הדיור בתקופה האחרונה הוא קבוצות הרכישה, שעליהן ארחיב בפוסט הבא.
דרך אגב, בתקופה האחרונה, התבטא הנגיד בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי והודה כי מחירי הדיור הנוכחיים "מדאיגים" - בתרגום חופשי, רמז שהמחירים יקרים ואולי אף מתחילים להיות בועתיים. מדו"ח האינפלציה הרבעוני שפורסם השבוע, עולה לראשונה כי עליית מחירי הדירות בישראל היא במידה רבה תולדה של שיעורי הריבית הנמוכים. הבעיה היא, שלפי שעה, פישר אינו יכול לפעול במלוא הכח על מנת לעצור את בועת הנדל"ן המתהווה. ממש לא פשוט להיות נגיד, לא ככה?
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.
המשמעות של בועה פיננסית היא שהמחירים בשוק התנתקו מערכיהם הריאלי. במקרה של נדל"ן, צריך לשאול את השאלה הבאה: בהינתן שכר דירה נתון שניתן לגבות על דירה לאורך זמן, האם מחיר הדירה הנוכחי מגלם תשואה הולמת לסיכון שבאחזקתה? במלים אחרות, במידה שכר הדירה החזוי מוערך ב-5,000 ש"ח בחודש - 60,000 שנה - ומחיר הדירה המבוקש הוא 1,800,000 ש"ח, האם רוכש הדירה משלם מחיר ריאלי? דירה זו מגלמת תשואה של 3.33% לעומת תשואה אלטרנטיבית של למעלה מ-3.5%. תוסיפו לכך את פרמיית הסחירות ותקבלו פער של כחצי אחוז ואולי אף יותר, תלוי כמובן בגורמים הייחודיים לנכס.
אנסה להמחיש את תהליך עליית מחירי הדיור; ברשותכם בית בפלורידה בשווי מוערך של 100,000 דולרים. השכן בבית ממול, שיש לו בית זהה לשלכם, מחליט להעמיד את ביתו למכירה. מגיע אליו רוכש והם סוגרים על 120,000 דולר. התוצאה היא שגם הבית שלכם שווה 120,000 דולר - 20% עליית ערך. שכן נוסף מוכר - נניח ב-150,000$ => ערך ביתכם עלה ב-50%! ואז גם אתם מחליטים למכור, ומישהו אפילו מציע לכם יותר - 165,000$. עם הכסף שקיבלתם אתם מחזירים את יתרת המשכנתא ומחפשים בית חדש וגדול יותר - בשכונה טובה יותר כמובן. עכשיו גם אתם קונים בית במחיר גבוה יותר מהעסקה האחרונה באותה שכונה, וכעת יש לכם משכנתא גבוהה יותר. בסופו של דבר, יש פה תהליך של עליית מחירי הנדל"ן בקצב מהיר מאוד, ויש לו שתי תופעות עיקריות: 
תום 
באופן פשטני, ניתן להמחיש את פעילות תעשיית המשכנתאות באופן הבא: משפחה החליטה לרכוש בית חדש, פנתה לסוכן משכנתאות שארגן עבורה הלוואה בגובה 95% משווי הבית לתקופה של 30 שנה בריבית נמוכה (שנבעה מהריבית במשק). סוכן המשכנתאות קיבל אישור להלוואה, והעבירה ל
ב-2008, קריסת בר סטרנס גררה את הפד לנקיטת צעדים במטרה למנוע את קריסתה של המערכת הפיננסית: הורדת ריבית הבנק ל-2%, ובעיקר הזרמת נזילות ופתיחת חלון אשראי לבנקים על מנת למנוע מחנק נזילות. בנוסף, הוטבע הביטוי "גדול מדי מכדי ליפול", לאחר החלטת הממשל על הלאמת ענקי המשכנתאות