הקפיטליסט

בפעם האחרונה שבה נאלץ הנגיד לבחור בין אחת האלטרנטיביות - דילמה שאותה תיארתי בהרחבה בפוסט "השולף המהיר במערב" - הוא העדיף להעלות את הריבית. אולם, ההבדל בין התקופה דאז להיום הוא שמשבר החובות של מדינות האיחוד האירופי עדיין לא היה גלוי לעיני כל. כעת, כאשר אור הזרקורים מופנה למרכז אירופה וברור כי פתרון נוח לבעיה היוונית/הפורטגלית/הספרדית לא קיים בנמצא, אני נוטה להעריך, לפי שעה, שהנגיד יידרש להמתין עם המשך העלאות הריבית.

כל עוד המשבר באירופה יימשך, קשה לראות את נגידי הבנקים המרכזיים שם מעלים ריבית (אירופה - 1%, בריטניה - 0.5%) וגם יו"ר הפד, בן ברננקי, לא ימהר להעלות הריבית בארה"ב, כל עוד שוק העבודה המקומי לא יראה שיפור מהותי. לפיכך, אני לא רואה את פישר מתנתק מהנעשה מעבר לים ומחליט להמשיך להעלות את הריבית בארץ בקצב הנוכחי, בערך אחת לחודשיים. מה גם שהדבר יפגע בתוכניותיו להחליש את השקל.

הסכנה: בועת הנדל"ן בדרך

היכן נמצאת הסכנה הגדולה ביותר במידה ויבחר בהשהיית התהליך? בלי צל של ספק, מדובר בסיכון להמשך התנפחות מחירי הנדל"ן לכדי בועה של ממש. כפי שציינתי בפוסט הקודם - בועת הנדל"ן (עדיין לא) כאן - כרגע אנחנו עוד לא שם, אבל עליות של עוד 5%-10% יביאו חלקים נרחבים מאזורי המגורים בישראל לרמות שמשקפות מחירי בועה. ומשם כמובן, אתם יודעים שהדרך למטה היא מהירה וכואבת. זה יכול להימשך עוד כמה חודשים ואולי אף שנה או קצת יותר, אבל בסופו של דבר, כל בלון שמתנפח יתר על המידה, מתפוצץ מתישהו.

בהמשך לפוסט האחרון, קיבלתי מספר תגובות בנוגע לסיבות האפשריות לעצירת העלייה במחירי הדיור. להערכתי, הסיבה העיקרית לעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ובעיקר בשנה וחצי האחרונות, היא הריבית הנמוכה, שאפשרה לרבים לרכוש דירה, למגורים או לצורך השקעה, בעלות מימון זולה יחסית. מאחר ורוב נוטלי המשכנתא בוחרים להצמידה לריבית הפריים, אז הריבית השוטפת שאותה הם נדרשו לשלם עבור המשכנתא בתקופה האחרונה, נעה בין 1% ל-3% בשנה בלבד. להזכירכם, ריבית הפריים גבוהה באחוז ומחצית מהריבית המוניטארית שנקבעת ע"י בנק ישראל (כיום - 1.5%), אולם נוטלי משכנתאות נהנים בדרך כלל מריבית של פריים מינוס 1% (תלוי כמובן בכח המיקוח).

לכן, כל עוד הריבית נמוכה, עלות המימון לרכישת דירה היא נמוכה גם כן ומעודדת את הציבור הישראלי להמשיך את החגיגה. העלאת הריבית המוניטארית תייקר את עלות המשכנתא ותרחיק חלק מהרוכשים הפוטנציאליים מהשוק. צעד זה יפחית חלק מהביקוש לדיור. כמו כן, הביקוש לנדל"ן יפחת גם מכיוון נוסף - המשקיעים. בניגוד לרוכשי דיור סטנדרטים, כדוגמת זוג צעיר או משפחה משפרת דיור, אלו הרוכשים דירה להשקעה רואים לנגד עיניהם דבר אחד בלבד - תשואת ההשקעה.

כפי שהסברתי בפוסט הקודם, התשואה בשוק הנדל"ן, המחושבת על בסיס שכר הדירה חלקי מחירה, ירדה משמעותית בשנים האחרונות ובחלק מאזורי המגורים, לרמה שדומה לאג"ח בנקאית צמודת מדד. אזכיר, כי ההבדל העיקרי בין שני החלופות הוא שאת האג"ח ניתן לממש בכל יום מסחר בבורסה, בעוד למכור את הדירה מצריך זמן רב יותר. העלאת הריבית אמורה להוביל גם לעלייה בתשואות האג"ח לטווח ארוכים ובכך לייצר אלטרנטיבה אטרקטיבית יותר עבור המשקיעים. במצב זה, התשואה על נכסים בשוק הנדל"ן, תידרש לעלות גם כן ולפיכך, משקיעים חדשים, יסכימו לשלם מחיר נמוך יותר עבור דירות להשקעה.

גורם נוסף, שלהערכתי, דחף לעליית מחירי הדיור בתקופה האחרונה הוא קבוצות הרכישה, שעליהן ארחיב בפוסט הבא.

דרך אגב, בתקופה האחרונה, התבטא הנגיד בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי והודה כי מחירי הדיור הנוכחיים "מדאיגים" - בתרגום חופשי, רמז שהמחירים יקרים ואולי אף מתחילים להיות בועתיים. מדו"ח האינפלציה הרבעוני שפורסם השבוע, עולה לראשונה כי עליית מחירי הדירות בישראל היא במידה רבה תולדה של שיעורי הריבית הנמוכים. הבעיה היא, שלפי שעה, פישר אינו יכול לפעול במלוא הכח על מנת לעצור את בועת הנדל"ן המתהווה. ממש לא פשוט להיות נגיד, לא ככה?

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.

יניב קוניס

יניב קוניס

ברשימה הקודמת דנתי בסוגיית כדאיות רכישת דירה מול שכירות, ולמען ההגינות, לא ציינתי את העובדה שאנוכי שוכר כיום, וגם רואה בכך את הפעולה העדיפה יותר.

מי שטרח לקרוא את תגובתו המלומדת של דני (שדרך אגב, היה אחד משותפיי לדירה בעת לימודיי באוני') קיבל זווית נוספת ליתרונות של שכירות, ובראשם התאמת אופי הדירה למצב הכלכלי הנוכחי, וגם לסגנון ושלב החיים.

אולם, לצורך הדיון הנוכחי, נניח כי בכל זאת אנו מעוניינים לרכוש דירה, לצרכי מגורים או לצרכי השקעה. בהנחה שאין בידינו את מלוא סכום הכסף הדרוש לקנייה, ניאלץ להצטרף לאחד ה"מועדונים" הגדולים בישראל וליטול משכנתא.

משכנתא - על מה ולמה?

משכנתא הינה הלוואה לרכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. ייחודה של המשכנתא בהשוואה להלוואות רגילות לאנשים פרטיים נובעת מהעובדה שהיא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.

עבור מרבית בני האדם, רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר, ולרוב גם מהווה את העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיעשו במהלך חייהם. מאחר ורכישת דירה הינה, כידוע, דורשת השקעת משאבים גבוהים, שלרוב אינם בנמצא אצל משפחה ממוצעת, הדרך היחידה לממן רכישת נכס מקרקעין היא באמצעות נטילת הלוואה - המשכנתא.

כעת, נעבור לסוגי החלופות לנטילת משכנתא:

ריבית מבוססת פריים - הבחירה הפופולארית

אחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם המשבר הכלכלי היה הפחתת הריבית האגרסיבית שביצעו בנקים מרכזיים ברחבי העולם. גם בישראל הגיעה ריבית הבסיס לשפל חסר תקדים בגובה של 0.5%. ריבית הפריים שנגזרת מריבית בנק ישראל עומדת כיום על 2% (מדובר בנוסחא קבועה של ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%).

לפיכך, נטילת הלוואות בכלל, ומשכנתא בפרט הפכה לאטרקטיבית מאוד בתקופה האחרונה. מאחר והדירה משמשת כבטוחה עבור הבנק המלווה, הריבית עבור משכנתאות נמוכה באופן מהותי מהלוואות שאינן מובטחות. בעוד מרבית ההלוואות ניתנות בריבית פריים או גבוה יותר, במשכנתאות נהוג להלוות בריבית נמוכה מריבית הפריים - בד"כ, בין פריים פחות 0.4% ועד פריים פחות 1%.

כאמור, הריבית הנומינלית כיום היא נמוכה מאוד בכל קנה מידה - 1% עד 1.6%. אולם, יש לזכור שמתישהו בעתיד, ובאמת שלאף אחד אין הערכה מבוססת מתי, ריבית הבסיס במשק תעלה, ועימה יעודכנו גם שאר שערי הריבית התלויים בה. חשוב לקחת נתון זה לתשומת ליבכם, במידה ואתם בוחרים במסלול פריים. הפריים מבוסס על ריבית משתנה ולכן עלייה בריבית תייקר את עלות המשכנתא.

לא חייבים רק ריבית משתנה - אפשר גם קבועה

פרט למסלול הפריים, ישנו מסלול נוסף שזוכה לביקוש גבוה בקרב נוטלי המשכנתאות - משכנתא בריבית קבועה. הרעיון הוא פשוט מאוד, אתם מעוניינים במשכנתא לתקופה של 20 שנה - שלמו ריבית הנהוגה כיום בהלוואות דומות ל-20 שנה.

הריבית שתיקבע תיוותר על כנה למשך כל תקופת המשכנתא. במידה ושיעור הריבית לטווח ארוך ירד ביחס ליום שבו נלקחה המשכנתא במקור, תיווצר כדאיות לשחלוף ההלוואה לחדשה וזולה יותר, כלומר, בריבית קבועה נמוכה יותר.

בד"כ, תעמוד לרשותכם הזכות לסילוק מוקדם של החוב, אולם מימוש זכות זו כרוכה בעמלת פירעון מוקדם לבנק. מטרתה פיצוי הבנק על החלפת הלוואה שעליה הוא גובה ריבית גבוהה בריבית נמוכה יותר. כמו כן, בהלוואות בריבית קבועה האפשרות למחזור המשכנתא ניתנת בתחנות - אחת למספר שנים בלבד.

נקודה אחרונה וחשובה הנוגעת למסלול הריבית הקבועה היא בחירה בסוג הצמדה. לרוב, הצעות המשכנתא במסלול ריבית קבועה מבוססות על הצמדה למדד המחירים לצרכן. למה? מסיבות היסטוריות - ההיפר-אינפלציה ששררה בארץ בראשית שנות ה-80. על פי המידע שברשותי, הריבית הנהוגה כיום במסלול זה נעה בין 3% ל-4% צמוד למדד. באופן יחסי, מדובר בריבית נמוכה בהשוואה לעבר, אולם יחד עם זאת, יש לזכור כי העולם השתנה ולכן לא בטוח שנתוני עבר רלוונטיים במבט קדימה.

פרט למסלול צמוד למדד, קיים מסלול מוכר פחות אבל עשוי להיות די אטרקטיבי - מסלול לא צמוד בריבית קבועה. בשבועות האחרונים עלתה הריבית השקלית לטווח ארוך בשיעור די מהותי לאזור 6% ומעלה, ולפיכך, יש לצפות כי הריבית שתוצע במסלול זה תעמוד על קצת יותר מכך.

המסלול האלטרנטיבי - הצמדה למטבע חוץ

עד כאן סקרתי את שלושת המסלולים השכיחים ביותר בתחום המשכנתאות, אך חשוב לציין שהם אינם היחידים הניתנים בארץ. ניתן גם ליטול משכנתא צמודה למט"ח, בד"כ לשער הדולר האמריקאי, אולם קיימת האפשרות למשכנתא צמודה למטבע חוץ אחר, כדוגמת אירו או ין יפני.

מדוע שנרצה משכנתא צמודה למט"ח? עקרונית, אם הינכם מרוויחים את שכרכם בשקלים, ואין לכם הכנסות במטבע לא שקלי (נניח מהשכרת דירה), אז כמובן זה פחות נוגע אליכם. אבל ייתכן ותגיעו למסקנה שהריבית המוצעת במשכנתא צמודת מטבע זר עדיפה על זו הניתנת בשקלים.

כפי שציינתי בתחילת הרשימה, הריביות המוניטרית במרבית מדינות העולם וביניהם ישראל נמצאת כיום קרוב מאוד לאפס, אולם נתונים אלו נכונים לגבי ריבית לטווח קצר, ולא לריבית הרלוונטית למשכנתאות (בהתאם לתקופת המשכנתא הרצויה) - הריבית ל-10 עד 30 שנה.

לפיכך, מי שירצה ליטול כיום משכנתא צמודת ין יפני אמור לשלם ריבית משתנה בגובה 1% וקצת, או ריבית קבועה בעלות משוערת של 2.5%-3% לשנה. יש לזכור שבהלוואה צמודת מט"ח טמון סיכון שאינו קיים במשכנתא בשקלים - סיכון שער חליפין - שינויים בשער הין יגדילו או יפחיתו את גודל ההתחייבות כלפי הבנק.

פתרון אפשרי - שילוב מספר מסלולים במקביל

בהתאם לעיקרון שהסברתי בעבר על עולם ההשקעות: "אחת מאבני היסוד של ניהול השקעות מושכל היא השקעה במגוון של נכסים פיננסיים שונים זה מזה, בהתאם לרציונל של לא לשים את כל הביצים בסל אחד", ניתן ליישמו גם בתחום המשכנתאות.

ניתן לפצל את המשכנתא למספר מסלולים מקבילים, נניח חלק במסלול פריים, נתח נוסף במסלול צמוד מדד בריבית קבועה, ואת השארית במסלול צמוד מט"ח. כמו כן, ניתן לבחור לכל מסלול תקופת פירעון שונה, באופן שיתאים ליכולתכם לשלם את התשלום החודשי. זיכרו כי התאמת גובה התשלום החודשי להכנסתכם החודשית הינה קריטית לא פחות מבחירת המסלול הנוח ביותר.

קשה לקבוע כלל שמתאים לכולם בנוגע ליחס בין ההכנסה לתשלום החודשי, מכיוון שכל אחד נמצא בשלב אחר בחיים, עם או בלי נכסים או התחייבויות כלכליות אחרות, ברמת שכר שאולי תעלה בצורה חדה ואולי תישאר ללא שינוי בעתיד, ועוד גורמים שעשויים להיות מכריעים. באופן כללי, היחס הנפוץ הוא הוצאת 30% מההכנסה החודשית נטו על תשלומי המשכנתא.

חשוב להזכיר שחלק מהאוכלוסייה בישראל זכאית להטבות מטעם משרד השיכון בעת נטילת משכנתא. אותן הטבות תלויות בגורמים כגון שירות צבאי או לאומי, מצב משפחתי, אזור מגורים, עלייה לארץ ועוד. מומלץ לבדוק זכאות להטבות הללו שכן הריבית במשכנתא בתמיכת משרד השיכון הינה מסובסדת וזולה משמעותית מהריבית הנהוגה ביתר המשכנתאות.

בכל אופן, כמו לפני כל קנייה חשובה בחיים, ואין ספק שדירה היא רכישה סופר מהותית, מומלץ בחום לבצע סקר שוק מקיף, לבדוק במספר בנקים למשכנתאות מהם התנאים שהם מציעים, ולא לוותר על קריאת האותיות הקטנות - הן עשויות לעלות לכם ביוקר!

ונקודה אחרונה, גם לאחר שנטלתם משכנתא, עקבו באופן שוטף אחר שערי הריבית המוצעות על משכנתאות חדשות, ובמידה וחלה ירידה משמעותית בריבית, ייתכן ותוכלו לחסוך כסף רב אם תמחזרו את המשכנתא הקיימת למשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר.

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.

יניב קוניס

כמדומני חלפו כמעט שלושה שבועות מהפעם האחרונה שבה כתבתי בבלוג, והיו לכך מספר סיבות טובות. אחת - החגים, שנייה - עומס רב בעבודה, ואחרונה חביבה, וזו שבגינה ארחיב ברשימה זו - מעבר דירה. לאחר שבתקופה האחרונה ביקרתי בלא פחות מ-15 דירות שונות באזור גבעתיים מצאתי סוף סוף דירה כלבבי, ובהישג ידי…

אני מניח שכל אחד שקורא את הרשימות שלי מצוי בשלב אחר בחיים, אבל בכל מקרה, כבר יצא לו לשאול עצמו את השאלה: שכירות או רכישה?

בכל זאת, החלטות הנוגעות למגורים הן, ברובן המוחלט, מהחשובות והיקרות ביותר שאנו עושים במהלך חיינו. לכן, מענה על השאלה הזו הוא הכרחי. בפוסט הנוכחי אשתדל להציג בפניכם את שני צדי המטבע ולעזור לכם להחליט מה עדיף.

כיצד ניתן לדעת מה מחירה של דירה?

בואו נודה בזה, רובנו לא שמאי נדל"ן ואיננו מבינים יותר מדי בהערכת שווי של נכסי מקרקעין. אז איך נדע שלא מבקשים מאיתנו יותר מדי כסף עבור דירה? ברצוני להציע פיתרון המבוסס על הנחה שהצגתי כשדנתי בהערכת שווי של מניה - תזרים המזומנים העתידי של הנכס. נשמע מסובך? בעוד רגעים תגלו שדווקא עבור חישוב שווי דירה, זה לא קשה מדי. אז ככה, נניח שמצאנו דירה שניתן להשכירה ב-2,500 ₪ לחודש - כלומר, 30,000 ₪ לשנה. במידה ויבקשו מאיתנו סך של 600,000 ₪ עבור רכישתה, המשמעות היא שתוך 20 שנה נחזיר את סכום ההשקעה. במונחי תשואה מדובר ב-5% נומינלית. חשוב לציין שהחישוב אינו כולל את פוטנציאל עליית הערך של הדירה, והיכולת לגבות שכר דירה גבוה יותר מהראשוני. מדובר במשתנים שבאופן כללי, אמורים לעלות לאורך השנים, אבל מאחר ולא ניתן לדעת בכמה נוציא אותם מחוץ לתמונה לצורך הדיון.

או.קיי, העובדה שיש קשר בין מחיר הדירה לשכר הדירה היא ודאי לא מפתיעה עבור רובכם, אבל השאלה החשובה היא בכמה מדובר. בדוגמא מעלה אנו יודעים שניתן להשכיר את הדירה ב-2,500 ₪ לחודש, אך כיצד מגיעים מנתון זה למחיר דירה של 600,000 ₪, יותר או פחות. התשובה היא כלהלן: אנו נדרשים לברר את התשואה הממוצעת על דירות דומה באזור בו אנו מעוניינים לרכוש. אם ברצוננו לקנות דירת שלושה חדרים בחולון אז נחפש דירות דומות בעיר שעומדות למכירה ולהשכרה, ומשם נגזור את שיעור התשואה הרלוונטי.

על מנת שהנושא האמור לא יהיה רק באוויר, החלטתי לערוך מחקר קצר בנוגע לדירות שלושה חדרים באזור גבעתיים-רמת גן ועיר מולדתי - נתניה. נכנסתי לאתר "יד 2", ביצעתי חיפוש לדירות דומות בבניינים (ללא דירות קרקע), ובניתי מדגם של 50-60 דירות בכל אזור למכירה ומספר דומה להשכרה. למען מהימנות המדגם השמטתי תוצאות קיצוניות למדי שעשויות להטות את התוצאות, הפחתתי ב-5% את מחירי הדירות המוצעות והגעתי לתוצאה להלן:

מקור: אתר יד 2

התוצאות מדברות בעד עצמן - התשואה עבור דירה בגבעתיים היא נמוכה משמעותית מדירה בנתניה. הסיבות הן די ברורות, גבעתיים נחשבת לאזור מבוקש יותר מנתניה והרבה יותר קל למצוא שוכרים עבור דירה בגבעתיים. פיצלתי בכוונה את התוצאות של גבעתיים ורמת גן על מנת להראות שגבעתיים גם עדיפה על פני רמת גן, אולם בפער קטן יותר. לא יהיה זה ניחוש פרוע לומר שסביר שדירה בת"א תגלם שיעור תשואה נמוך יותר, ודירה בבאר שבע או ערד תהיה בעלת תשואה גבוהה יותר.

מה ניתן לעשות עם המידע האמור? פשוט מאוד, אם מצאנו דירת שלושה חדרים בנתניה שמניבה שכירות חודשית של כ-2,707 ₪, אז יש להכפיל את הסכום השנתי של השכירות (32,479 ₪) בשיעור התשואה הרלוונטי לאזור - 5%. התוצאה המתקבלת היא 647,500 ₪ בקירוב. חישוב דומה ניתן לבצע עבור דירות בגבעתיים, רמת גן או כל אזור אחר בארץ, שניתן למצוא עבורו מדגם סביר ואמין (לפחות 30 דירות למכירה ו-30 להשכרה).

חשוב לי להדגיש שאני ממש לא מציע שתסתמכו בצורה מלאה על החישוב שהצגתי, כי בכל זאת, לכל דירה יש את המאפיינים הייחודיים רק לה - לטוב ולרע, ויש לקחת אותם בחשבון. אולם, מדובר בכלל אצבע קל ופשוט לביצוע לצורך קבלת סדר גודל למחירי דירות.

האם שכירות באמת עדיפה על רכישה?

לא פעם אנו שומעים המשפט "שכירת דירה עדיפה על פני רכישתה". אז מה? משפט שנאמר פעמים רבות אינו הופך אותו בהכרח לנכון. כיצד מוכיחים את הטענה הנ"ל?

נניח שהתשואה בגין הדירה שאנו מחפשים היא 5%, בדומה לדוגמא שהוצגה לעיל - ניתן לשכור את הדירה ב-2,500 ₪ לחודש או לחילופין, לרכשה ב-600,000 ₪. נבדוק את הטענה לעיל עבור שני מקרים: אחת עבור 100% מימון עצמי (ללא משכנתא) ופעם שנייה, עבור המקרה הקלאסי של 25% הון עצמי + 75% משכנתא.

ניתוח חלופה 1: השקעת 600,000 ₪ בדירה או רכישת אג"ח ממשלתי בסכום זהה ל-20 שנה ותשלום שכירות חודשית בסך 2,500 ₪ בחודש במשך 20 שנה. התשואה באג"ח הממשלתי לתקופה ארוכה עומדת כיום על כ-3% נטו עם הצמדה למדד, כלומר, נקבל 18,000 ₪ בשנה - סכום שאינו מכסה את גובה השכירות. בכוונה השמטתי את ההצמדה למדד כי ההנחה שלי ששכר הדירה יעלה בגובה המדד במהלך השנים. כמו כן, ערך הדירה אמור לעלות בקירוב בגובה עליית המדד וכך ישתווה לערך האג"ח הממשלתי הצמוד בעוד 20 שנה.

ניתוח חלופה 2: השקעת 150,000 ₪ בדירה והשאר במשכנתא ל-20 שנה או רכישת אג"ח ממשלתי צמוד למדד בסכום השווה לגובה ההשקעה ל-20 שנה ותשלום שכירות חודשית בסך 2,500 ₪ בחודש במשך 20 שנה. עבור ההשקעה באג"ח ממשלתי נקבל 4,500 ₪ ריאלי בשנה - 375 ₪ בחודש. החזר משכנתא חודשי על סך 450,000 ₪ לתקופה של 20 אמור לעמוד על כ-2,650 ₪ צמוד למדד. המשמעות היא שהעדפת שכירות דירה על פני רכישת דירה דומה חוסכת 500 ₪ ריאלי בכל חודש. בתום 20 שנה סכום זה צפוי לעמוד על 164,000 ₪.

בבחינה כלכלית נטו, ורק תחת ההנחה שנוטלים משכנתא, אז ניתן לומר ששכירות אכן עדיפה על רכישה. אולם, כפי שאסביר בהמשך, לעתים תכופות ההחלטות שאנו מבצעים בחיים מייחסות חשיבות גם לפרמטרים אחרים פרט לכלכליים.

לא הכל כלכלי בחיים - צריך לעבוד גם לפי הרגש

בסופו של דבר, אנחנו לא רובוטים ולא חיים במדינה שמצווה עלינו מה לעשות ביומיום. כל אחד אדון לעצמו ולכספו, ואין צורך להרגיש רע אם בוחרים לעשות מעשה שאינו הכי יעיל מבחינה כלכלית. אין מה לעשות, לטבע האדם יש נטייה מושרשת לבחור בהתנהגות שכלכלנים מכנים "לא רציונלית". אני אשאיר את הדיון בשאלת הרציונליות לרשימה אחרת - הרעיון הכללי שבה טוען שלעתים בני אדם אינם בוחרים באפשרות הטובה ביותר העומדת בפניהם, וכמו כן, שאיננו עקביים בהחלטות שאנו מקבלים.

לפיכך, במקרים רבים ניתן לנמק העדפת רכישת דירה על פני שכירות באמצעות היבטים פסיכולוגיים. כלומר, אנשים מעדיפים את תחושת הביטחון שמעניקה דירה בבעלותם, וזאת על אף שהם יודעים ששכירת דירה הייתה עולה להם פחות. ואכן, בישראל, כ-70% ממשקי הבית מחזיקים לפחות דירה אחת בבעלותם. מדובר באחד משיעורי הבעלות הגבוהים בעלות, בפער די משמעותי לנהוג במדינות מערביות אחרות. לטעמי, שני ההסברים העיקריים לנתון זה הם תפיסת המדינה כבית ליהודים, והאופי הסולידי יחסית של החוסך הישראלי.

את ההסבר הראשון לא צריך לנמק יותר מדי - אחרי 2,000 שנות גלות חזרנו לארץ המובטחת, ואקט של רכישת דירה מקבע את מקומנו כאן ומחזק את הרגשת השייכות למדינה. זה לא שהאזרח האמריקאי אינו פטריוט, אלא פשוט רבים מהם אינם רואים עצמם חיים בהכרח באזור מסוים במשך כל חייהם.

בנוגע להסבר השני, אני שואב את אמירתי מנתוני ההשקעה של הציבור הישראלי בשוק ההון. לפי בנק ישראל, מרבית החסכונות של הישראלי הממוצע מושקעות בפיקדונות, תוכניות חיסכון ואגרות חוב, בעיקר של ממשלת ישראל. שיעור ההשקעה במניות ואפיקי השקעה נוספים בעלי סיכון גבוה יחסית היא נמוכה בהשוואה לנהוג מעבר לים. בארה"ב לדוגמא, תיק ההשקעות האמריקאי הממוצע מושקע ביותר ממחציתו בנכסים בעלי פרופיל סיכון גבוה יחסית.

דרך אגב, נתון מעניין ושונה לגבי תל-אביב - 55% מתושבי העיר מתגוררים בשכירות או בדמי מפתח, לעומת הממוצע הארצי העומד על 24% - כך עולה מסקירה שנתית שערכה BDO זיו האפט לפני מספר חודשים.

אז בשורה התחתונה, אם רכשתם דירה אל תרגישו רע עם זה - אתם לא לבד…

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.