‫תגובות לפוסט: "בועת הנדל"ן (עדיין לא) כאן"‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/ ‫מרשימותיו של כלכלן בעיר הגדולה‬ Thu, 09 Feb 2012 16:38:44 +0000 http://wordpress.org/?v=2.6.2 ‫מאת: יניב קוניס‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-234 ‫יניב קוניס‬ Thu, 20 May 2010 17:36:31 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-234 ‫התשואה מדירה אכן מורכבת מהתזרים השוטף (שכ"ד) + עליית ערך. הבעיה היא שלא ניתן לדעת כמה ותוך כמה זמן יעלה מחירה של הדירה. די דומה לתמחור מניה, אפשר לקחת בחשבון רק את התזרים השוטף (רווחי החברה שרובם מחולקים כדיבידנד) ולא רווחים חד פעמיים כלשהם. באופן עקרוני, הסיבה היחידה שמחירי דירות יעלו יותר מהמדד לאורך זמן נובעת מהיעדר חלופות מגורים (קרקע, עבודה וכו') ומצד שני, גידול בביקוש לאזור מגורים מסוים (זה לא גורם כלל ארצי, אלא מקומי בלבד). לגבי הטענה שלך בדבר הפרמיה על הרכישה, זה נכון מאוד, בדיוק כמו אג"ח צמודות מדד, גם רכישת דירה נותנת סוג של ביטוח לשקט נפשי (די מרמה לדעתי האישית). אני מסכים איתך שרכישת דירה היא עניין רגשי אבל ברגע שנכסים כלכליים נרכשים בערכם לא כלכליים, מכל סיבה שהיא, כולל רגשית, באיזשהו שלב מגיע תיקון במחיר, גם ברמה הנומינלית. האינפלציה לא תאזן את פער התשואות בטווח הקצר (1-3 שנים) אלא רק בטווחים ארוכים יותר. תמיד יש אזורי ביקוש יוצאים מהכלל, כמו מרכז ת"א שבה אין כמעט היצע עודף ואנשים מוכנים לשלם הרבה על מנת לגור בעיר. אותו דבר לגבי שכונות מסוימות בערים ספציפיות, בהרצליה פיתוח, בקיסריה, ברמת פולג, ברעננה.‬

התשואה מדירה אכן מורכבת מהתזרים השוטף (שכ"ד) + עליית ערך. הבעיה היא שלא ניתן לדעת כמה ותוך כמה זמן יעלה מחירה של הדירה. די דומה לתמחור מניה, אפשר לקחת בחשבון רק את התזרים השוטף (רווחי החברה שרובם מחולקים כדיבידנד) ולא רווחים חד פעמיים כלשהם. באופן עקרוני, הסיבה היחידה שמחירי דירות יעלו יותר מהמדד לאורך זמן נובעת מהיעדר חלופות מגורים (קרקע, עבודה וכו') ומצד שני, גידול בביקוש לאזור מגורים מסוים (זה לא גורם כלל ארצי, אלא מקומי בלבד).
לגבי הטענה שלך בדבר הפרמיה על הרכישה, זה נכון מאוד, בדיוק כמו אג"ח צמודות מדד, גם רכישת דירה נותנת סוג של ביטוח לשקט נפשי (די מרמה לדעתי האישית).
אני מסכים איתך שרכישת דירה היא עניין רגשי אבל ברגע שנכסים כלכליים נרכשים בערכם לא כלכליים, מכל סיבה שהיא, כולל רגשית, באיזשהו שלב מגיע תיקון במחיר, גם ברמה הנומינלית. האינפלציה לא תאזן את פער התשואות בטווח הקצר (1-3 שנים) אלא רק בטווחים ארוכים יותר.
תמיד יש אזורי ביקוש יוצאים מהכלל, כמו מרכז ת"א שבה אין כמעט היצע עודף ואנשים מוכנים לשלם הרבה על מנת לגור בעיר. אותו דבר לגבי שכונות מסוימות בערים ספציפיות, בהרצליה פיתוח, בקיסריה, ברמת פולג, ברעננה.

]]> ‫מאת: ZF‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-233 ‫ZF‬ Wed, 19 May 2010 20:23:03 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-233 ‫מחקר מעניין ומקיף. נראה לי כדאי להוסיף לתשואה הנובעת משכ"ד עוד תשואה הנובעת מעליית ערך הנכס מעבר למדד. ההיסטוריה מראה שתשואה זו מגיעה ל1-2% בשנה. מעבר לכך אני חושב שבישראל יש לאנשים נטיה לרכוש דירה ולא לשכור ולכן הם מוכנים לשלם פרמיה על רכישת דירה (עובדה ששכירות בארץ תמיד הייתה יותר כלכלית מרכישה ובכל זאת רוב האנשים קונים דירות למגורים). בשורה התחתונה אני מאמין שרכישת דירת בארץ זה יותר עניין רגשי ולא כלכלי לכן רוב הסיכויים ערכים נומינליים של מחירי דירות לא ירדו באיזורי הביקוש. אם יש פער בתשואות אז הוא יאוזן ע"י אינפלציה. מה אתה חושב?‬

מחקר מעניין ומקיף.
נראה לי כדאי להוסיף לתשואה הנובעת משכ"ד עוד תשואה הנובעת מעליית ערך הנכס מעבר למדד. ההיסטוריה מראה שתשואה זו מגיעה ל1-2% בשנה.
מעבר לכך אני חושב שבישראל יש לאנשים נטיה לרכוש דירה ולא לשכור ולכן הם מוכנים לשלם פרמיה על רכישת דירה (עובדה ששכירות בארץ תמיד הייתה יותר כלכלית מרכישה ובכל זאת רוב האנשים קונים דירות למגורים).
בשורה התחתונה אני מאמין שרכישת דירת בארץ זה יותר עניין רגשי ולא כלכלי לכן רוב הסיכויים ערכים נומינליים של מחירי דירות לא ירדו באיזורי הביקוש. אם יש פער בתשואות אז הוא יאוזן ע"י אינפלציה.
מה אתה חושב?

]]> ‫מאת: Business Man‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-220 ‫Business Man‬ Tue, 11 May 2010 14:56:49 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-220 ‫Great article . Will definitely apply it to my website‬

Great article . Will definitely apply it to my website

]]> ‫מאת: יניב קוניס‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-218 ‫יניב קוניס‬ Fri, 07 May 2010 08:15:51 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-218 ‫אהלן ליאור, לא לקחתי בחשבון את נושא המיסוי, כמו גם את שאר העלויות הנלוות להשקעות אלו כגון עמלות קניה/מכירה של ני"ע, דמי משמרת וכו' באג"ח ושכר עו"ד + דמי מתווך + עלויות בנקאיות + מסים למיניהן ברכישת דירה. דרך אגב, זה לא מדויק ששכ"ד לא ממוסה בעוד שהאג"ח כן, מאחר וחלק גדול מאוד מאותם רוכשי דירות להשקעה כן משלמים מס (בגדול, הפטור הוא על דירה אחת בלבד ועד גובה שכ"ד של כמה מאות אלפי שקלים). בנוסף, אני מכיר מספיק דרכים להפחית את נטל המס בשוק ההון ואם תוסיף לזה את העלויות הנלוות שהן גבוהות יותר משמעותית ברכישת דירה, אין למיסוי שציינתי כמעט משמעות בין החלופות. הכדאיות תיבחן על פי התשואה, כמובן שמי שמתכוון לבצע את ההשקעה, חשוב שיעשה את הבדיקה לתשואה נטו אבל לצורך ההשוואה בלבד, אין בעיה עם המיסוי.‬

אהלן ליאור,
לא לקחתי בחשבון את נושא המיסוי, כמו גם את שאר העלויות הנלוות להשקעות אלו כגון עמלות קניה/מכירה של ני"ע, דמי משמרת וכו' באג"ח ושכר עו"ד + דמי מתווך + עלויות בנקאיות + מסים למיניהן ברכישת דירה.
דרך אגב, זה לא מדויק ששכ"ד לא ממוסה בעוד שהאג"ח כן, מאחר וחלק גדול מאוד מאותם רוכשי דירות להשקעה כן משלמים מס (בגדול, הפטור הוא על דירה אחת בלבד ועד גובה שכ"ד של כמה מאות אלפי שקלים). בנוסף, אני מכיר מספיק דרכים להפחית את נטל המס בשוק ההון ואם תוסיף לזה את העלויות הנלוות שהן גבוהות יותר משמעותית ברכישת דירה, אין למיסוי שציינתי כמעט משמעות בין החלופות.
הכדאיות תיבחן על פי התשואה, כמובן שמי שמתכוון לבצע את ההשקעה, חשוב שיעשה את הבדיקה לתשואה נטו אבל לצורך ההשוואה בלבד, אין בעיה עם המיסוי.

]]> ‫מאת: ליאור‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-217 ‫ליאור‬ Thu, 06 May 2010 09:15:52 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-217 ‫האין לקחת בחשבון גם את הבדל המיסוי בין שתי אלטרנטיבות ההשקעה? כידוע, שכר הדירה אינו ממוסה בעוד שרווחי הון ממוסים ב20%. האין הבדל זה מוסיף, באופן משמעותי, לכדאיות של השקעה בנדלן?‬

האין לקחת בחשבון גם את הבדל המיסוי בין שתי אלטרנטיבות ההשקעה?
כידוע, שכר הדירה אינו ממוסה בעוד שרווחי הון ממוסים ב20%. האין הבדל זה מוסיף, באופן משמעותי, לכדאיות של השקעה בנדלן?

]]> ‫מאת: Legally registered‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-213 ‫Legally registered‬ Tue, 04 May 2010 20:16:35 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-213 ‫really loved the article added to my favourites‬

really loved the article added to my favourites

]]> ‫מאת: יניב קוניס‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-212 ‫יניב קוניס‬ Wed, 28 Apr 2010 17:39:01 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-212 ‫היי אריק, לדעתי יש שני גורמים אפשריים שיביאו לירידת מחיר ובחלק מהאזורים, אף לצניחה: עליית ריבית ב"י, ירידה בקונים, בעיקר דרך קבוצות הרכישה. אני ארחיב על גורמים אלו בפוסט הקרוב שיפורסם בסופ"ש אבל בגדול, עליית הריבית מ-1.5% כיום ל-3%-4% בשנה-שנתיים הקרובות תביא את אותם שערי ריבית לטווח ארוך שציינתי בפוסט (אג"ח בנקים ל-10 שנים) לתשואה גבוהה יותר, למעלה מ-4% אחוזים צמודים למדד ובעצם תביא למצב שדירות שתשואתן נמוכה יותר לא כדאיות ומחירן ירד בהתאמה עד לתשואה "הגיונית" יותר, קרי, בערך בין 10% ל-25%. לגבי קבוצות הרכישה, אני חושב שיש שם בעיה גדולה וייתכן שתתבצע רפורמה במיסוי או בתקנות אשר תגביל את האשראי ותפגע בנוטלי המשכנתאות. בדרך זו, יתקשו הקבוצות לגייס קונים והביקוש לדירות יקטן.‬

היי אריק, לדעתי יש שני גורמים אפשריים שיביאו לירידת מחיר ובחלק מהאזורים, אף לצניחה: עליית ריבית ב"י, ירידה בקונים, בעיקר דרך קבוצות הרכישה.
אני ארחיב על גורמים אלו בפוסט הקרוב שיפורסם בסופ"ש אבל בגדול, עליית הריבית מ-1.5% כיום ל-3%-4% בשנה-שנתיים הקרובות תביא את אותם שערי ריבית לטווח ארוך שציינתי בפוסט (אג"ח בנקים ל-10 שנים) לתשואה גבוהה יותר, למעלה מ-4% אחוזים צמודים למדד ובעצם תביא למצב שדירות שתשואתן נמוכה יותר לא כדאיות ומחירן ירד בהתאמה עד לתשואה "הגיונית" יותר, קרי, בערך בין 10% ל-25%.
לגבי קבוצות הרכישה, אני חושב שיש שם בעיה גדולה וייתכן שתתבצע רפורמה במיסוי או בתקנות אשר תגביל את האשראי ותפגע בנוטלי המשכנתאות. בדרך זו, יתקשו הקבוצות לגייס קונים והביקוש לדירות יקטן.

]]> ‫מאת: אריק‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-211 ‫אריק‬ Wed, 28 Apr 2010 10:22:01 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-211 ‫הי יניב, תודה רבה על הבדיקה- אני חושב שאתה צודק בגדול. מדינת ישראל 2010, בעיקר באיזור המרכז, נמצאת בתוך בועה קטנה מבחינה נדלנית. השאלה שלי- מה בעצם יכול להיות ה"טריגר" לפיצוץ אותה הבועה? האם מספיק שהריבית תעלה נניח ל-3% על מנת להביא לכזו ירידה?‬

הי יניב, תודה רבה על הבדיקה- אני חושב שאתה צודק בגדול. מדינת ישראל 2010, בעיקר באיזור המרכז, נמצאת בתוך בועה קטנה מבחינה נדלנית. השאלה שלי- מה בעצם יכול להיות ה"טריגר" לפיצוץ אותה הבועה? האם מספיק שהריבית תעלה נניח ל-3% על מנת להביא לכזו ירידה?

]]> ‫מאת: דני‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-208 ‫דני‬ Sat, 17 Apr 2010 17:59:07 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-208 ‫פוסט מצוין.‬

פוסט מצוין.

]]> ‫מאת: יניב קוניס‬ http://www.hacapitalist.com/blog/2010/04/15/israelrebubble/#comment-206 ‫יניב קוניס‬ Fri, 16 Apr 2010 07:41:03 +0000 http://www.hacapitalist.com/blog/?p=1620#comment-206 ‫שאלה מצוינת! לא הסברתי את נושא השפעת שכר הדירה בפוסט ובאמת חשוב להתייחס לכך. ראשית, שוק השכירות מאופיין ב"סחירות" רבה יותר משוק הדיור בבעלות. להערכתי, כמות העסקאות בשוק זה גדולה לפחות פי 5 מהדירות בבעלות -שוכרים מחליפים דירה בערך כל שנה וחצי עד שלוש שנים, לעומת דירות בבעלות שבהם עושים מעבר אחת ל-8 עד 12 שנים בממוצע. לכן, מדובר בשוק יעיל יותר וגמיש יותר במחירים. שנית וחשוב ויותר, כמו שציינת, מחירי השכירות עולה לאט לאט ובהתמדה, ובאופן כללי, השכ"ד עולה לאורך זמן במתאם גבוה למדד המחירים לצרכן (בו משקל השכירות הוא כחמישית). כלומר, אפשרות לצפות ששכ"ד ישאר ברמה ריאלית קבועה לאורך השנים, עם עלייה במחירים במקומות מבוקשים יותר. כל עוד מחירי הדיור ימשיכו בקצב הנוכחי, בעלי הדירות יוכלו לעלות טיפה את שכ"ד ו"לתקן" קצת את התשואה אבל סביר מאוד שכאשר מחירי הדיור יתחילו לרדת, גם מחירי השכ"ד יחוו תיקון קל (עד 10%). בסופו של דבר, תוך תקופה קצרה של שנה עד שלוש, שכ"ד יחזור להיות מתואם עם המדד, ולכן לצורך חישוב כדאיות השקעה ואחזקת דירה, אין לירידה הזמנית בשכ"ד משמעות בחישוב התשואה. בסופו של דבר, השינויים הגדולים באמת הם במחירי הדיור ולא בשכירות, והם אלו שמעלים או מקטינים את התשואה מהנכס.‬

שאלה מצוינת! לא הסברתי את נושא השפעת שכר הדירה בפוסט ובאמת חשוב להתייחס לכך. ראשית, שוק השכירות מאופיין ב"סחירות" רבה יותר משוק הדיור בבעלות. להערכתי, כמות העסקאות בשוק זה גדולה לפחות פי 5 מהדירות בבעלות -שוכרים מחליפים דירה בערך כל שנה וחצי עד שלוש שנים, לעומת דירות בבעלות שבהם עושים מעבר אחת ל-8 עד 12 שנים בממוצע. לכן, מדובר בשוק יעיל יותר וגמיש יותר במחירים. שנית וחשוב ויותר, כמו שציינת, מחירי השכירות עולה לאט לאט ובהתמדה, ובאופן כללי, השכ"ד עולה לאורך זמן במתאם גבוה למדד המחירים לצרכן (בו משקל השכירות הוא כחמישית). כלומר, אפשרות לצפות ששכ"ד ישאר ברמה ריאלית קבועה לאורך השנים, עם עלייה במחירים במקומות מבוקשים יותר.
כל עוד מחירי הדיור ימשיכו בקצב הנוכחי, בעלי הדירות יוכלו לעלות טיפה את שכ"ד ו"לתקן" קצת את התשואה אבל סביר מאוד שכאשר מחירי הדיור יתחילו לרדת, גם מחירי השכ"ד יחוו תיקון קל (עד 10%). בסופו של דבר, תוך תקופה קצרה של שנה עד שלוש, שכ"ד יחזור להיות מתואם עם המדד, ולכן לצורך חישוב כדאיות השקעה ואחזקת דירה, אין לירידה הזמנית בשכ"ד משמעות בחישוב התשואה. בסופו של דבר, השינויים הגדולים באמת הם במחירי הדיור ולא בשכירות, והם אלו שמעלים או מקטינים את התשואה מהנכס.

]]>