הקפיטליסט

יניב קוניס

ברשומה הקודמת דנתי בסוגית סיומו של המשבר הכלכלי, האמנם? הסיבה שמציפה שאלה זו מצויה בראלי שנרשם לאחרונה באפיקי ההשקעה בולטים כגון מניות, אג"ח קונצרני וסחורות. כפי שהסברתי בבחינת האינדיקטורים המרכזיים בשווקים הפיננסיים, סביר שהעליות החדות בעת האחרונה מצביעות שהרע ביותר כבר מאחורינו.

עתה, נותר לשוקי ההון לשכנע אותנו שמדובר בהתאוששות כלכלית של ממש, ולא בתיקון של מצב קיצון שלא התקיים לבסוף. הפעם אבחן דווקא את הצד השני של המטבע - את הכלכלה הריאלית - ואלו מסקנות ניתן להסיק מהמידע הרלוונטי לגביה על מנת להעריך את הבאות.

כיצד מעריכים את חומרת המשבר?

תחילה, חשוב להדגיש כי בבחינת הכלכלה הריאלית, הכוונה היא למצב המאקרו-כלכלי, מעין מבט-על על הכלכלה, ולא התייחסות ספציפית למגזרים ותחומי פעילות מסוימים, שנפגעו יותר או פחות מהמשבר. במידה והמכירות של איקאה עלו, נתון זה אינו מלמד בהכרח שמצבה של שאר הכלכלה העולמית והמקומית השתפר. אם כך, אלו נתונים יעידו על מצבה של הכלכלה הריאלית?

רמת התוצר המקומי - המונח תמ"ג מייצג את הערך הכולל של הסחורות והשירותים שיוצרו במדינה מסוימת, בדרך כלל, בשנה נתונה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הינה הגוף האחראי על איסוף המידע הרלוונטי, ופרסומו בסוף כל רבעון. לדוגמא, קנינו מגבות נייר מתוצר "נייר חדרה", או התחברנו לחבילת גלישה חודשית באינטרנט, אז סכומי הכסף ששילמנו בכל אחד מהמקרים ייספרו בתוך התמ"ג הישראלי באותה שנה.

ודאי לא תופתעו לשמוע שבמהלך הרבעונים האחרונים רמת התוצר במשק ירדה. כלומר, המשק הישראלי ייצר פחות סחורות ושירותים במהלך התקופה האחרונה, סימן שהמשבר בחו"ל כבר יובא הנה. אם לא יקרה נס, נראה את התוצר עוד ממשיך להתכווץ - מה שאומר שנתון זה עוד לא פגש את נקודת המינימום.

קצב השינוי בתוצר - הנתון, שנגזר משינויים ברמת התמ"ג, מתפרסם על בסיס קצב שנתי. כלומר, אם נכתב בעיתון שהתוצר ירד ב-3% בסיכום הרבעון הראשון, אזי מדובר בקצב שאם ימשך בשלושת הרבעים הבאים, משמעותו שירידת התוצר תסתכם ב-3% באותה שנה.

כאמור, כל נתון מפורסם אחת לרבעון בהשוואה לקודמו, במונחים שנתיים. מבולבלים? אין מה לעשות, כך נהוג לפרסם את הנתון. בישראל חזינו ברבעון הרביעי קצב כיווץ שנתי של 1.6% ביחס לרבעון השלישי, וברבעון הראשון השנה המשיך הכיווץ ואף בקצב חד יותר - 3.9% בהשוואה לרבעון האחרון של 2008. כפי שניתן לראות, קצב השינוי בתוצר בישראל הואץ, כלומר, ההרעה במצב הכלכלי הוחמרה מרבעון לרבעון. ככל הנראה, הנתונים שיפורסמו לגבי הרבעון השני יציגו תמונה קשה יותר. כך גם המצב באירופה, קצב השינוי בתוצר עוד לא הגיע למינימום.

לעומת זאת, בארה"ב, קצב הכיווץ בתוצר הגיע כנראה לשיאו במהלך הרבעון השני של 2008, ומאז הקצב מתמתן. זיכרו! המשמעות היא שעדיין התוצר קטן במונחים אבסולוטיים. כלומר, הערך הכולל המיוצר במשק ממשיך לקטון.

ברחבי העולם מעגל האבטלה ממשיך לגדול

שיעור האבטלה - נתון זה מייצג את אחוז הבלתי מועסקים במשק. כיצד מגדירים מובטל? מי ששייך לכח העבודה (מינימום גיל 15), מעוניין לעבוד, מחפש עבודה באופן פעיל ואינו מצליח למצוא. כיום, עומד שיעור האבטלה בישראל על 7.6%, גבוה מהשפל שנרשם לפני שנה - 5.9%. לא צריך להיות נביא כדי לומר שעל פי מגמת הפיטורים הנוכחית והחמרת המצב הכלכלי, נפלטים ברקע עוד ועוד אנשים למעגל האבטלה - מגמה שתגדיל את שיעור האבטלה בעתיד הקרוב.

אם חשבתם שבארץ המצב אינו מזהיר, אז ודאי יוקל לכם לשמוע שבארה"ב מצב התעסוקה חמור בהרבה. מפרוץ המשבר ועד היום עלה שיעור האבטלה בקצב מסחרר, מ-4.6% בלבד ל-9.4% לפי הנתון האחרון! ההערכות כעת הן כי עד תום השנה, שיעור זה עוד יעבור את רף ה-10%. ללא ספק מדאיג ביותר.

גירעון ממשלתי - הפעילות הממשלתית, הזרוע המבצעת של מדינת ישראל, מתבססת על תקציב שנתי שחייב את אישור הממשלה והכנסת. במסגרתו נקבעת רמת ההוצאה המותרת וכמובן את אופן התקצוב לכל משרד ומטרה. בדומה לתאגיד עסקי, גם למדינה יש הכנסות, אמנם קצת שונות מהמקובל בחברות רגילות - גביית מסים. דרך אגב, פרט להכנסות ממסים נהנית קופת המדינה גם מתרומות ותקבולי הפרטות שהממשלה מבצעת.

בטח לא תופתעו שבדומה לקרי בראדשאו (ולא, אני ממש לא מעריץ של סקס והעיר הגדולה…) גם הממשלה (כמעט) תמיד מוציאה יותר ממה שיש לה - כלומר, הכנסותיה אינן מכסות את תשומותיה, וזאת אפילו בשנים טובות. בניגוד לקארי, למזלה של הממשלה היא יכולה ללוות מאזרחיה ומשקיעים זרים באמצעות הנפקת אגרות חוב.

הפער בין ההכנסות להוצאות הממשלה מכונה גירעון תקציבי. נהוג למדוד את היחס בין הגירעון לתוצר, אותו תמ"ג שהזכרתי קודם. לפיכך, אם נתקלתם במשפט כדוגמת "הגירעון יחצה השנה את רף 6%", הכוונה היא שהאוברדראפט השנתי של הממשלה יהווה יותר מ-6% מהתמ"ג. השנה, ללא שום צל של ספק, נהיה עדים לגירעון גבוה משמעותית לעומת השנים האחרונות - כ-7% בהשוואה ל-4.5% ב-2008, ו-2.5% ב-2007. הסיכון בגירעון נוסק הוא שהריבית שהמדינה נדרשת לשלם עבור חובותיה עולים ככל שהחוב גבוה יותר.

רווחי חברות - במהלך שנות הגאות שהחלו לאחר משבר הדוט-קום רשמו החברות בארץ ובעולם תוצאות מעולות בכל קנה מידה. מרבית החברות הצליחו להגדיל את רווחיהן משנה לשנה, ושברו שיאי רווח קודמים. אולם, שינוי משב הרוח הפיננסי בראשית 2008 הביא גם לתאגידים בשורות רעות. אותם הצלחה כבירה החלה להתמסמס, תחילה דרך קיטון בהכנסות ובשורת הרווח באמצע השנה שעברה, עד לרישום הפסדים ברבעון האחרון של 2008, וברבעון הראשון של השנה הנוכחית.

רווחי החברות הנוכחיים מהווים אינדיקטור ואומדן ליכולתם להרוויח בעתיד, שכפי שידוע לכם, זה הפרמטר שישפיע על מחירי מנייתן. ככל שהצפי עבור חברה ורוד יותר, כלומר, יכולתה להגדיל את רווחיה בעתיד, כך מחיר מנייתה יהיה גבוה יותר. לכן, כאשר יש ציפייה שתהיה האטה במשק, או אף מיתון, ההשלכה המיידית שאנו רואים היא ירידה חדה במחירי המניות בבורסה.

בסופו של דבר, אם תבדקו את הקשר בין רווחי החברות להתנהגות שוק ההון (אני אכתוב על כך רשומה בשלב מאוחר יותר) לאורך זמן, תמצאו שקיים מתאם גבוה. בדומה לשיעור האבטלה, גם ברווחי החברות יש פיגור בפרסום התוצאות, שנובע מתקופת הדיווח - דיווח מקוצר אחת לרבעון ומלא אחת לשנה. לפיכך, סביר שנמשיך לראות חברות שמפרסמות דוחות לא מלבבים.

הכלכלה הריאלית עוד לא ראתה את האור

"לא קלה היא, לא קלה דרכנו" - כך אפשר להגדיר את התקופה הנוכחית, שבה עודפי כושר הייצור בכלכלה מתנכים. במלים אחרות, עקב הקטנת הביקושים מצידם של אנשים וחברות ברחבי העולם, נדרשת במקביל גם הפחתה של צד ההיצע - צריך פחות מפעלים, מכונות ועובדים.

את ההשלכות לכך ניתן לראות בכיווץ הפעילות במשק, שמקטינה את רמת התוצר המיוצרת במדינה. השלכה נוספת היא קיטון בהכנסות הממשלה כתוצאה מגביית מס נמוכה יותר מחברות (מרוויחות פחות או אף מפסידות) ופרטיים (קיצוצי שכר ופיטורים). קיטון זה מגדיל משמעותית את הגירעון הממשלתי, ומאיים על יכולתה של המדינה לתמוך בהבראת המשק.

גם בנושא התעסוקה נמשיך לצערי לראות את מגמת הפיטורים ממשיכה, מאותם סיבות של הפחתת הביקושים במשק וגורמי ייצור. האבטלה תמיד מגיבה באיחור לשינויים כלכליים, גם מכיוון שלא ניתן לפטר עובדים מעכשיו לעכשיו, וגם מאחר ולרוב יש תקווה שאולי איכשהו המצב ישתפר מהר מאוד.

לפיכך, בניגוד לשווקים הפיננסיים שחוו את המשבר במהירות ובעוצמה חדה, גלגלי הכלכלה הריאלית נעים בקצב איטי בהרבה, ויקח עוד זמן עד שנראה את ניצני ההתאוששות בפתח.

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.

יניב קוניס

בתקופה האחרונה נשאלתי לא מעט על הערכתי בנוגע לסיומו של המשבר הכלכלי. השאלה טבעית למדי על רקע הנסיקה החדה בשוקי ההון ברחבי העולם, בדגש על מחירי המניות ואגרות החוב הקונצרניות, במהלך החודשים האחרונים.

תחילה, ברצוני להדגיש כי השאלה האמורה אינה ממוקדת ויש להבחין בין שני סוגי "כלכלות": הפיננסית והריאלית, לצורך המענה. באופן כללי, הכלכלה הפיננסית תלויה בעיקר בהיצע וביקוש של נכסים פיננסים שונים כגון אג"ח, מניות וסחורות, מצבם של בנקים וחברות ביטוח, ואחרון חביב, בתפקודם הכללי של השווקים הפיננסים. לעומתה, הכלכלה הריאלית נגזרת ממאפיינים מוכרים יותר לרובנו: מצב התעסוקה במשק (או לחילופין האבטלה), שינויים בהיקף התוצר הלאומי ורמת החיים הממוצעת, שיעור הגירעון הממשלתי, כושר הייצור במשק, רווחי חברות ועוד.

כעת, אנסה להסביר היכן עומד המשבר ב"כלכלה הפיננסית";

השווקים הפיננסיים קרובים למיצוי המשבר

שפע הנתונים והמידע בשווקים הפיננסיים הוא כמעט אינסופי, ולא פשוט להבדיל בין עיקר לתפל. לכן, לפני שאתן את דעתי על השלב שבו נמצאים כיום שוקי ההון, אסביר במידע שבו אני סבור שחשוב להתמקד כאשר מנתחים את שלל הנתונים הקיים;

ריביות בנקים מרכזיים - הנתון הנצפה ביותר בשווקים הפיננסיים. יש אף הטוענים ששיעור הריבית מקבל משקל גבוה מדי ביחס להשפעתו הממשית על שוקי ההון. לא אכנס לויכוח על טענה זו, רק אציין שכמו הרבה נושאים בעולמנו, גם בנושא הריבית, העיניים נשואות לדבריו והחלטותיו של הבנק הפדרלי בארה"ב. יאמר לזכותו של יו"ר הפד, בן שלום ברננקי, כי פעל במהירות ובנחישות מאז פרץ המשבר הנוכחי, כאשר אחד מצעדיו הראשונים היה הפחתת הריבית באופן אגרסיבי לריבית אפסית, כפי שקיימת כיום. מהלך זה זכה לחיקוי במרבית הבנקים המרכזיים ברחבי העולם, ואכן ברוב מדינות המערב הריבית הופחתה לרמה מזערית. בבחינת נתון זה, אפשר לסמן וי - נשק הריבית מוצה במלואו.

מחירי הנדל"ן בארה"ב - בסופו של דבר, מאותה בועת נדל"ן אמריקאית שהחלה להתנפץ בקיץ 2007 הגיעה הרעה. עצירת סחף ירידת מחירי הדיור בארה"ב הכרחית ליציאה מהמשבר. הסיבה היא שכל עוד המחירים בכיוון מטה, הבנקים שהלוו כמות עצומה של משכנתאות נתקלים בעוד ועוד אנשים שמפסיקים לשלם תשלומים חודשיים, והם נתקעים עם נכס ששווה הרבה פחות. כיום, אמנם קצב הירידה במחירי הדירות מתמתן אך עדיין בשורה התחתונה המשמעות היא שמחירי הנדל"ן בארה"ב יורדים בממוצע - נתון שאינו חיובי עבור השווקים הפיננסיים בפרט, ולכלכלה בכלל.

תשואות אג"ח מדינה - אחת המטרות העיקריות בהפחתת הריביות המוניטריות שביצעו נגידי הבנקים המרכזיים, הייתה גם להוריד את שערי הריבית לטווחים ארוכים - 10 שנים ויותר - זאת על מנת להפחית במקביל את הריבית בהלוואות של בנקים לעסקים ולמשכנתאות. ואכן, התשואות על אגרות החוב של מדינות ובראשן ארה"ב, ירדו באופן משמעותי לרמות שפל היסטוריות. חלק מאותה ירידה בתשואות מוסברות באמצעות הביטוי "Flight to Safety" - בריחת משקיעים לנכסים איכותיים ומסוכנים פחות, כדוגמת אג"ח מדינה.

בחודשים האחרונים אנו חוזים בכיוון הפוך - המשקיעים יוצאים מהבונקר ומעזים להשקיע בנכסים כמו מניות ואג"ח קונצרני שאותם זנחו במהירות בשיא המשבר. למהלך זה ישנה השלכה מהותית על תשואות אג"ח מדינה שעלו בחדות בתקופה האחרונה, וגרמו למשקיעיהן הפסדים לא מבוטלים. ייתכן שהעלייה באג"ח מדינה הייתה מהירה מאוד ונחזה בתיקון מטה בקרוב, אבל המגמה לכיוון מעלה די ברורה - תוצאה שעל אף היותה מסבה נזק למשקיעים באפיק הממשלתי דווקא תומכת בהתאוששות השווקים הפיננסיים.

מרווח על אג"ח קונצרני - ראשית אסביר את הרעיון בנתון זה בדוגמא. בישראל, אגרות חוב נקובות בש"ח (לא משנה אם יש הצמדה או לא) שהונפקו על ידי ממשלת ישראל נחשבות לחסרות סיכון בהיבט המנפיק. כלומר, ההנחה היא שהמדינה תחזיר את כל חובה בשקלים עד האחרון שבהם. זה גם הגיוני נוכח העובדה שלמדינה יש משהו שלנו אין - מכונת דפוס לשקלים. לגבי חברות לא ניתן להניח את אותה ההנחה מכיוון שייתכן שתאגיד ינפיק אגרות חוב - ילווה כסף ממשקיעים - וביום ההחזר, לא יעמוד בהתחייבותו.

לכן, התשואה בגין אג"ח קונצרנית הינה כמעט תמיד גבוהה יותר מאג"ח ממשלתית. אותו פער תשואות ביניהם מכונה "Spread" - מרווח על אג"ח קונצרני. במילים אחרות, מהי התוספת שדורשים המשקיעים מאג"ח קונצרנית על פני ממשלתית. בעתות משבר, אמון המשקיעים בחברות יורד מאחר והם חוששים למצב של חדלות פירעון. ההשלכה המרכזית היא עלייה באותו מרווח. ככל שהמרווח גבוה יותר כך המשבר חמור יותר, כאשר במשבר האחרון אף חזינו במחנק אשראי, בעיקר בארה"ב ובאירופה.

נכון להיום, המחנק די נרגע, חברות גדולות וגם בינוניות כבר מצליחות לגייס כספים ממשקיעים, ואף בריבית סבירה. בבחינת המרווח על אג"ח קונצרני, ניתן לומר כי לא חזרנו לרמות טרם המשבר, אך בהחלט חלה ירידה מהותית במרווח - פירוש הדבר כי המצב השתפר.

מחירי סחורות - מה הקשר בין מחירה של יחידת אלומיניום או קפה למשבר הפיננסי? בניגוד לאינדיקטורים הכלכליים שהצגתי לעיל, הפעם הקשר להתאוששות מהמשבר מורכב יותר. אז ככה, כמו שמחירו של כמעט כל נכס בעולם, החל בכורסת טלוויזיה, דרך מכונית משומשת וכלה במניה בבורסה, נקבע על פי היצע וביקוש לאותו נכס, פעילות דומה מתבצעת בשוק הסחורות הבסיסיות כדוגמת נפט, חיטה וקפה.

הביקוש לסחורות החיוניות לייצור מוצרים כגון תירס למוצרי מאכל, אלומיניום ופלדה לבניה, מורכב מאנשים וחברות שצריכים את הסחורה פיזית (לצרכי ייצור) ומספקולנטים, שמעוניינים לרכוש סחורה משום שהם סבורים שמחירה עומד לעלות. אין להם צורך פיזי בסחורה ולכן הם לא מממשים את החוזה שרכשו בגין הסחורה, אלא מוכרים את החוזה לפני פקיעתו לאותו צרכן פיזי.

ככל שהמצב הכלכלי טוב יותר, כך גם גובר הביקוש לסחורות וכתוצאה מכך עולה מחירן. מי שעקב אחר מחירי הסחורות בתקופת הפריחה הכלכלית של 2003-2007 חזה בהתחזקותן לאורך השנים, ובנסיקה חדה במהלך 2008 - לכדי בועה של ממש, בועה שהתנפצה בקיץ האחרון. לפיכך, עליית מחירי הסחורות ובראשם הנפט בחודשים האחרונים מסמלת את תפיסת השווקים הפיננסיים כי ההתאוששות הכלכלית בדרך.

לסיכום, אם מתמקדים בנתונים הבולטים הרלוונטיים לשווקים הפיננסיים, המסקנה המתבקשת היא שהשוק מאמין כי התחתית כבר מאחורינו, והמשבר הפיננסי בדרך למיצוי. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי ייתכן מאוד שחלק גדול מהראלי הנוכחי בשוקי ההון נובע מהכרת המשקיעים כי מחירי ניירות הערך והנכסים הפיננסיים האחרים תמחרו תרחיש קיצוני למדי, ומאז פשוט תיקנו עצמם. אם כך, השווקים יצטרכו להמשיך במגמה החיובית על מנת לשכנע אותנו שאכן אנו בדרך חזרה לצמיחה כלכלית.

עד כאן המענה על שאלת סיומו של המשבר הפיננסי, ברשומה הבאה אתן מענה לשאלה דומה עבור הכלכלה הריאלית.

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.

יניב קוניס

ברשימה הקודמת דנתי בסוגיית כדאיות רכישת דירה מול שכירות, ולמען ההגינות, לא ציינתי את העובדה שאנוכי שוכר כיום, וגם רואה בכך את הפעולה העדיפה יותר.

מי שטרח לקרוא את תגובתו המלומדת של דני (שדרך אגב, היה אחד משותפיי לדירה בעת לימודיי באוני') קיבל זווית נוספת ליתרונות של שכירות, ובראשם התאמת אופי הדירה למצב הכלכלי הנוכחי, וגם לסגנון ושלב החיים.

אולם, לצורך הדיון הנוכחי, נניח כי בכל זאת אנו מעוניינים לרכוש דירה, לצרכי מגורים או לצרכי השקעה. בהנחה שאין בידינו את מלוא סכום הכסף הדרוש לקנייה, ניאלץ להצטרף לאחד ה"מועדונים" הגדולים בישראל וליטול משכנתא.

משכנתא - על מה ולמה?

משכנתא הינה הלוואה לרכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. ייחודה של המשכנתא בהשוואה להלוואות רגילות לאנשים פרטיים נובעת מהעובדה שהיא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.

עבור מרבית בני האדם, רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר, ולרוב גם מהווה את העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיעשו במהלך חייהם. מאחר ורכישת דירה הינה, כידוע, דורשת השקעת משאבים גבוהים, שלרוב אינם בנמצא אצל משפחה ממוצעת, הדרך היחידה לממן רכישת נכס מקרקעין היא באמצעות נטילת הלוואה - המשכנתא.

כעת, נעבור לסוגי החלופות לנטילת משכנתא:

ריבית מבוססת פריים - הבחירה הפופולארית

אחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם המשבר הכלכלי היה הפחתת הריבית האגרסיבית שביצעו בנקים מרכזיים ברחבי העולם. גם בישראל הגיעה ריבית הבסיס לשפל חסר תקדים בגובה של 0.5%. ריבית הפריים שנגזרת מריבית בנק ישראל עומדת כיום על 2% (מדובר בנוסחא קבועה של ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%).

לפיכך, נטילת הלוואות בכלל, ומשכנתא בפרט הפכה לאטרקטיבית מאוד בתקופה האחרונה. מאחר והדירה משמשת כבטוחה עבור הבנק המלווה, הריבית עבור משכנתאות נמוכה באופן מהותי מהלוואות שאינן מובטחות. בעוד מרבית ההלוואות ניתנות בריבית פריים או גבוה יותר, במשכנתאות נהוג להלוות בריבית נמוכה מריבית הפריים - בד"כ, בין פריים פחות 0.4% ועד פריים פחות 1%.

כאמור, הריבית הנומינלית כיום היא נמוכה מאוד בכל קנה מידה - 1% עד 1.6%. אולם, יש לזכור שמתישהו בעתיד, ובאמת שלאף אחד אין הערכה מבוססת מתי, ריבית הבסיס במשק תעלה, ועימה יעודכנו גם שאר שערי הריבית התלויים בה. חשוב לקחת נתון זה לתשומת ליבכם, במידה ואתם בוחרים במסלול פריים. הפריים מבוסס על ריבית משתנה ולכן עלייה בריבית תייקר את עלות המשכנתא.

לא חייבים רק ריבית משתנה - אפשר גם קבועה

פרט למסלול הפריים, ישנו מסלול נוסף שזוכה לביקוש גבוה בקרב נוטלי המשכנתאות - משכנתא בריבית קבועה. הרעיון הוא פשוט מאוד, אתם מעוניינים במשכנתא לתקופה של 20 שנה - שלמו ריבית הנהוגה כיום בהלוואות דומות ל-20 שנה.

הריבית שתיקבע תיוותר על כנה למשך כל תקופת המשכנתא. במידה ושיעור הריבית לטווח ארוך ירד ביחס ליום שבו נלקחה המשכנתא במקור, תיווצר כדאיות לשחלוף ההלוואה לחדשה וזולה יותר, כלומר, בריבית קבועה נמוכה יותר.

בד"כ, תעמוד לרשותכם הזכות לסילוק מוקדם של החוב, אולם מימוש זכות זו כרוכה בעמלת פירעון מוקדם לבנק. מטרתה פיצוי הבנק על החלפת הלוואה שעליה הוא גובה ריבית גבוהה בריבית נמוכה יותר. כמו כן, בהלוואות בריבית קבועה האפשרות למחזור המשכנתא ניתנת בתחנות - אחת למספר שנים בלבד.

נקודה אחרונה וחשובה הנוגעת למסלול הריבית הקבועה היא בחירה בסוג הצמדה. לרוב, הצעות המשכנתא במסלול ריבית קבועה מבוססות על הצמדה למדד המחירים לצרכן. למה? מסיבות היסטוריות - ההיפר-אינפלציה ששררה בארץ בראשית שנות ה-80. על פי המידע שברשותי, הריבית הנהוגה כיום במסלול זה נעה בין 3% ל-4% צמוד למדד. באופן יחסי, מדובר בריבית נמוכה בהשוואה לעבר, אולם יחד עם זאת, יש לזכור כי העולם השתנה ולכן לא בטוח שנתוני עבר רלוונטיים במבט קדימה.

פרט למסלול צמוד למדד, קיים מסלול מוכר פחות אבל עשוי להיות די אטרקטיבי - מסלול לא צמוד בריבית קבועה. בשבועות האחרונים עלתה הריבית השקלית לטווח ארוך בשיעור די מהותי לאזור 6% ומעלה, ולפיכך, יש לצפות כי הריבית שתוצע במסלול זה תעמוד על קצת יותר מכך.

המסלול האלטרנטיבי - הצמדה למטבע חוץ

עד כאן סקרתי את שלושת המסלולים השכיחים ביותר בתחום המשכנתאות, אך חשוב לציין שהם אינם היחידים הניתנים בארץ. ניתן גם ליטול משכנתא צמודה למט"ח, בד"כ לשער הדולר האמריקאי, אולם קיימת האפשרות למשכנתא צמודה למטבע חוץ אחר, כדוגמת אירו או ין יפני.

מדוע שנרצה משכנתא צמודה למט"ח? עקרונית, אם הינכם מרוויחים את שכרכם בשקלים, ואין לכם הכנסות במטבע לא שקלי (נניח מהשכרת דירה), אז כמובן זה פחות נוגע אליכם. אבל ייתכן ותגיעו למסקנה שהריבית המוצעת במשכנתא צמודת מטבע זר עדיפה על זו הניתנת בשקלים.

כפי שציינתי בתחילת הרשימה, הריביות המוניטרית במרבית מדינות העולם וביניהם ישראל נמצאת כיום קרוב מאוד לאפס, אולם נתונים אלו נכונים לגבי ריבית לטווח קצר, ולא לריבית הרלוונטית למשכנתאות (בהתאם לתקופת המשכנתא הרצויה) - הריבית ל-10 עד 30 שנה.

לפיכך, מי שירצה ליטול כיום משכנתא צמודת ין יפני אמור לשלם ריבית משתנה בגובה 1% וקצת, או ריבית קבועה בעלות משוערת של 2.5%-3% לשנה. יש לזכור שבהלוואה צמודת מט"ח טמון סיכון שאינו קיים במשכנתא בשקלים - סיכון שער חליפין - שינויים בשער הין יגדילו או יפחיתו את גודל ההתחייבות כלפי הבנק.

פתרון אפשרי - שילוב מספר מסלולים במקביל

בהתאם לעיקרון שהסברתי בעבר על עולם ההשקעות: "אחת מאבני היסוד של ניהול השקעות מושכל היא השקעה במגוון של נכסים פיננסיים שונים זה מזה, בהתאם לרציונל של לא לשים את כל הביצים בסל אחד", ניתן ליישמו גם בתחום המשכנתאות.

ניתן לפצל את המשכנתא למספר מסלולים מקבילים, נניח חלק במסלול פריים, נתח נוסף במסלול צמוד מדד בריבית קבועה, ואת השארית במסלול צמוד מט"ח. כמו כן, ניתן לבחור לכל מסלול תקופת פירעון שונה, באופן שיתאים ליכולתכם לשלם את התשלום החודשי. זיכרו כי התאמת גובה התשלום החודשי להכנסתכם החודשית הינה קריטית לא פחות מבחירת המסלול הנוח ביותר.

קשה לקבוע כלל שמתאים לכולם בנוגע ליחס בין ההכנסה לתשלום החודשי, מכיוון שכל אחד נמצא בשלב אחר בחיים, עם או בלי נכסים או התחייבויות כלכליות אחרות, ברמת שכר שאולי תעלה בצורה חדה ואולי תישאר ללא שינוי בעתיד, ועוד גורמים שעשויים להיות מכריעים. באופן כללי, היחס הנפוץ הוא הוצאת 30% מההכנסה החודשית נטו על תשלומי המשכנתא.

חשוב להזכיר שחלק מהאוכלוסייה בישראל זכאית להטבות מטעם משרד השיכון בעת נטילת משכנתא. אותן הטבות תלויות בגורמים כגון שירות צבאי או לאומי, מצב משפחתי, אזור מגורים, עלייה לארץ ועוד. מומלץ לבדוק זכאות להטבות הללו שכן הריבית במשכנתא בתמיכת משרד השיכון הינה מסובסדת וזולה משמעותית מהריבית הנהוגה ביתר המשכנתאות.

בכל אופן, כמו לפני כל קנייה חשובה בחיים, ואין ספק שדירה היא רכישה סופר מהותית, מומלץ בחום לבצע סקר שוק מקיף, לבדוק במספר בנקים למשכנתאות מהם התנאים שהם מציעים, ולא לוותר על קריאת האותיות הקטנות - הן עשויות לעלות לכם ביוקר!

ונקודה אחרונה, גם לאחר שנטלתם משכנתא, עקבו באופן שוטף אחר שערי הריבית המוצעות על משכנתאות חדשות, ובמידה וחלה ירידה משמעותית בריבית, ייתכן ותוכלו לחסוך כסף רב אם תמחזרו את המשכנתא הקיימת למשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר.

hacapitalist@gmail.com

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.