אכן תהיה מענינת תשובתו של יניב לצחי

אני מסכים עם ההערה של צחי. למה לא לקחת בחשבון את העובדה הסופר-חשובה שבסופו של הזמן, אתה מקבל נכס בשווי של 600000 ש"ח. הרי גם כשאתה משקיע באג"ח, עם כל הכבוד לתשואה השנתית השוטפת, אתה רוצה לדעת שתקבל בסופו של דבר את הקרן שהשקעת (או לפחות שתהיה לך אפשרות לקבל אותה). אחרת, זו לא השקעה כלכלית!
לסיכום, אני חושב שיש לך פה טעות יסודית ביותר - ולכן כל החישוב מוטעה!

לבונ'זק : יד 2 מספק את כל המחירים שיש בשוק לדירות וזה בעצם הדרך הטובה ביותר לבדוק את עלות הדירה במצב הנוכחי "הקפטיליסט" צודק בכך שחלק מעניין השמאות זה כמובן לבדוק את מחירי השוק , דרך אגב גם נושא
בדק בית לא הוזכר בכל ההקשר של שמאות שגם משפיע על ערך הדירה (מה המצב העכשווי של הדירה) אבל בכל זאת -כתבה מצוינת ומשוקעת ללא ספק:-)

כתבת משכנתא מעולה!!!

דבר ראשון, הנתונים שאספת וארגנת בטבלה מהווים מבחינתי בפני עצמם פוסט מרשים ללא קשר לשאר הדברים שהוספת.
דבר שני, אני רוצה להתייחס לחלופה 2 שציינת בהתלבטות בין רכישת דירה לבין שכירות. הראת כי מי שרוכש דירה, למעשה מפסיד כלכלית סכום של 500 ש"ח בחודש ולפיכך הסקת כי רכישה אינה כדאית. אולם משום מה התעלמת מהעובדה כי בתום ה-20 שנה אותו אדם מקבל נכס השווה 600 אלף ש"ח. זה שאני מפסיד כל שנה 500 ש"ח לא אומר שבהכרח עשיתי עסקה גרועה. ובמקרה שלנו, דווקא נראה שההפך הוא הנכון - כדאי מאוד להיפרד מה-500 ש"ח בחודש.
כעת, נבחן שוב את ההתלבטות: אם אני רוכש דירה בתנאי המימון שציינת, אז בשנה הראשונה אני נפרד מ-150 אלף ש"ח ובמשך 20 שנים אני נפרד כל שנה מסכום של 31800 ש"ח בגין המשכנתא. יחד עם זאת, אני חוסך סכום שנתי של 30 אלף ש"ח בגין שכ"ד שנחסך ממני (אני מסתכל על זה כאילו קניתי דירה להשקעה). בסיכום השנתי אני מפסיד 1800 ש"ח, אולם בתום ה-20 שנה אני מקבל נכס השווה 600 אלף ש"ח. חילוץ מהיר של שיעור התשואה הפנימי נותן לך תשואה של 6.5%. קצת יותר טוב מתשואה על אג"ח ממשלתי.

וואו. פוסט מעולה!
השימוש ביד2 כמקור לנתונים הוא אחלה רעיון - אבל האתר עצמו מספק לך מידע על ההיצע, ופחות על הביקוש… יכול להיות שהדירות בנתניה יותר משתלמות להשקעה, אבל יש הרבה פחות אנשים שמחפשים דירות שם מאשר במרכז. בכל-אופן, נהניתי לקרוא

כתבה מעולה!

אהלן דני,

אני אתחיל דווקא בהערה השלישית - נכון מאוד! ללא ספק, בעוד רכישת דירה מספקת תחושת ביטחון היא טומנת בחובה סיכון גבוה על תיק הנכסים האישי. גם נושא הנזילות לא מקבל מספיק תשומת לב - בשכירות אכן ניתן להתאים את הדירה למצב הפיננסי ולשלב החיים, ולעומת זאת, במשכנתא, יש לנו התחייבות לטווח ארוך שיכולה להיות מסוכנת במידה ואנו נקלעים למצב לא נעים (פיטורים, אבדן כושר עבודה, דיכאון).

לגבי ההשוואה, כל אלטרנטיבה חייבת להימדד תמיד כנגד ריבית חסרת סיכון לתקופה דומה. בארץ, רק פיקדון צמוד בבנק או אג"ח צמוד של המדינה נכנסות להגדרה של חסרות סיכון, לפחות ברמת הפירעון (יש עדיין סיכונים אחרים). מדד מניות אמנם אמור להניב תשואה גבוהה יותר מאג"ח ממשלתית, אבל הוא לא מדד טוב להשוואה בין 2 חלופות.

בנוגע למדגם, אכן קיימת סבירות לא מועטה שהמדגם מוטה אבל יש מספר הנחות שגורמות לי להרגיש די בנוח עם השורה התחתונה שנגזרת מהמדגם - התשואה בכל עיר. דבר ראשון, נלקחו רק מודעות מעשרת הימים האחרונים, שנית, קיזזתי 5% מהמחיר המבוקש בדירות, ומאחר וגם במחירי השכירות המבוקשים יש דרישה גבוהה ממה שנסגר בפועל, הם די מקזזים זה את זה.

בסופו של דבר, לא בטוח שהמדגם מייצג ברמת ביטחון גבוה, אבל ככלל אצבע, התוצאה היא סבירה, ומי שרוצה לדייק, אפשר להשתמש באמת בנתונים מהימנים יותר מיד 2 - סוכנויות נדל"ן, שמאים ועוד.

שלוש הערות-

1) מדגם של מחירי דירות ודמי שכירות שמבוסס על יד2 עשוי להיות מוטה. למשל, דירות שמחירן לא ריאלי (ולכן מחכות הרבה זמן באתר) יכללו במדגם בסיכוי גבוה יותר מדירות שנחטפות מהר. הייתי נזהר מאוד מחישובי ערך שמבוססים על מדגם כזה …

2) כשאתה משווה בין רכישת דירה לבין שכירות, נראה לי הוגן יותר להשוות מול השקעה אלטרנטיבית בתעודת סל (למשל ת"א 100), ולא מול אג"ח ממשלתית - בכל זאת, מדובר בהשקעה לטווח ארוך (20 שנה).

3) יתרון כלכלי נוסף לאופציה של שכירות דירה היא נזילות: ניתן להתאים את אופי הדירה (מיקום, גודל, רמת פאר) למצבך הכלכלי הנוכחי. למשל, זוג צעיר עשוי להעדיף דירה בתל אביב, בשלב מאוחר יותר לעבור לבית צמוד קרקע ברעננה, ולעת זקנה לדירה בגבעתיים. יתרון נוסף הוא הקטנת הסיכון - השקעת רוב הכסף שלך בנכס בודד (רכישת דירה) שקולה ללשים את כל הביצים בסל אחד.