שכירות או רכישה - זו השאלה?
כמדומני חלפו כמעט שלושה שבועות מהפעם האחרונה שבה כתבתי בבלוג, והיו לכך מספר סיבות טובות. אחת - החגים, שנייה - עומס רב בעבודה, ואחרונה חביבה, וזו שבגינה ארחיב ברשימה זו - מעבר דירה. לאחר שבתקופה האחרונה ביקרתי בלא פחות מ-15 דירות שונות באזור גבעתיים מצאתי סוף סוף דירה כלבבי, ובהישג ידי…
אני מניח שכל אחד שקורא את הרשימות שלי מצוי בשלב אחר בחיים, אבל בכל מקרה, כבר יצא לו לשאול עצמו את השאלה: שכירות או רכישה?
בכל זאת, החלטות הנוגעות למגורים הן, ברובן המוחלט, מהחשובות והיקרות ביותר שאנו עושים במהלך חיינו. לכן, מענה על השאלה הזו הוא הכרחי. בפוסט הנוכחי אשתדל להציג בפניכם את שני צדי המטבע ולעזור לכם להחליט מה עדיף.
כיצד ניתן לדעת מה מחירה של דירה?
בואו נודה בזה, רובנו לא שמאי נדל"ן ואיננו מבינים יותר מדי בהערכת שווי של נכסי מקרקעין. אז איך נדע שלא מבקשים מאיתנו יותר מדי כסף עבור דירה? ברצוני להציע פיתרון המבוסס על הנחה שהצגתי כשדנתי בהערכת שווי של מניה - תזרים המזומנים העתידי של הנכס. נשמע מסובך? בעוד רגעים תגלו שדווקא עבור חישוב שווי דירה, זה לא קשה מדי. אז ככה, נניח שמצאנו דירה שניתן להשכירה ב-2,500 ₪ לחודש - כלומר, 30,000 ₪ לשנה. במידה ויבקשו מאיתנו סך של 600,000 ₪ עבור רכישתה, המשמעות היא שתוך 20 שנה נחזיר את סכום ההשקעה. במונחי תשואה מדובר ב-5% נומינלית. חשוב לציין שהחישוב אינו כולל את פוטנציאל עליית הערך של הדירה, והיכולת לגבות שכר דירה גבוה יותר מהראשוני. מדובר במשתנים שבאופן כללי, אמורים לעלות לאורך השנים, אבל מאחר ולא ניתן לדעת בכמה נוציא אותם מחוץ לתמונה לצורך הדיון.
או.קיי, העובדה שיש קשר בין מחיר הדירה לשכר הדירה היא ודאי לא מפתיעה עבור רובכם, אבל השאלה החשובה היא בכמה מדובר. בדוגמא מעלה אנו יודעים שניתן להשכיר את הדירה ב-2,500 ₪ לחודש, אך כיצד מגיעים מנתון זה למחיר דירה של 600,000 ₪, יותר או פחות. התשובה היא כלהלן: אנו נדרשים לברר את התשואה הממוצעת על דירות דומה באזור בו אנו מעוניינים לרכוש. אם ברצוננו לקנות דירת שלושה חדרים בחולון אז נחפש דירות דומות בעיר שעומדות למכירה ולהשכרה, ומשם נגזור את שיעור התשואה הרלוונטי.
על מנת שהנושא האמור לא יהיה רק באוויר, החלטתי לערוך מחקר קצר בנוגע לדירות שלושה חדרים באזור גבעתיים-רמת גן ועיר מולדתי - נתניה. נכנסתי לאתר "יד 2", ביצעתי חיפוש לדירות דומות בבניינים (ללא דירות קרקע), ובניתי מדגם של 50-60 דירות בכל אזור למכירה ומספר דומה להשכרה. למען מהימנות המדגם השמטתי תוצאות קיצוניות למדי שעשויות להטות את התוצאות, הפחתתי ב-5% את מחירי הדירות המוצעות והגעתי לתוצאה להלן:
|
|
מחיר ממוצע |
מחיר מתוקן |
שכירות לחודש |
שכירות לשנה |
תשואה |
|
גבעתיים-רמת גן |
₪ 1,135,535 |
₪ 1,078,758 |
₪ 3,744 |
₪ 44,934 |
4.17% |
|
גבעתיים |
₪ 1,219,286 |
₪ 1,158,321 |
₪ 3,838 |
₪ 46,057 |
3.98% |
|
רמת גן |
₪ 1,095,103 |
₪ 1,040,348 |
₪ 3,742 |
₪ 44,906 |
4.32% |
|
נתניה |
₪ 681,533 |
₪ 647,457 |
₪ 2,707 |
₪ 32,479 |
5.02% |
מקור: אתר יד 2
התוצאות מדברות בעד עצמן - התשואה עבור דירה בגבעתיים היא נמוכה משמעותית מדירה בנתניה. הסיבות הן די ברורות, גבעתיים נחשבת לאזור מבוקש יותר מנתניה והרבה יותר קל למצוא שוכרים עבור דירה בגבעתיים. פיצלתי בכוונה את התוצאות של גבעתיים ורמת גן על מנת להראות שגבעתיים גם עדיפה על פני רמת גן, אולם בפער קטן יותר. לא יהיה זה ניחוש פרוע לומר שסביר שדירה בת"א תגלם שיעור תשואה נמוך יותר, ודירה בבאר שבע או ערד תהיה בעלת תשואה גבוהה יותר.
מה ניתן לעשות עם המידע האמור? פשוט מאוד, אם מצאנו דירת שלושה חדרים בנתניה שמניבה שכירות חודשית של כ-2,707 ₪, אז יש להכפיל את הסכום השנתי של השכירות (32,479 ₪) בשיעור התשואה הרלוונטי לאזור - 5%. התוצאה המתקבלת היא 647,500 ₪ בקירוב. חישוב דומה ניתן לבצע עבור דירות בגבעתיים, רמת גן או כל אזור אחר בארץ, שניתן למצוא עבורו מדגם סביר ואמין (לפחות 30 דירות למכירה ו-30 להשכרה).
חשוב לי להדגיש שאני ממש לא מציע שתסתמכו בצורה מלאה על החישוב שהצגתי, כי בכל זאת, לכל דירה יש את המאפיינים הייחודיים רק לה - לטוב ולרע, ויש לקחת אותם בחשבון. אולם, מדובר בכלל אצבע קל ופשוט לביצוע לצורך קבלת סדר גודל למחירי דירות.
האם שכירות באמת עדיפה על רכישה?
לא פעם אנו שומעים המשפט "שכירת דירה עדיפה על פני רכישתה". אז מה? משפט שנאמר פעמים רבות אינו הופך אותו בהכרח לנכון. כיצד מוכיחים את הטענה הנ"ל?
נניח שהתשואה בגין הדירה שאנו מחפשים היא 5%, בדומה לדוגמא שהוצגה לעיל - ניתן לשכור את הדירה ב-2,500 ₪ לחודש או לחילופין, לרכשה ב-600,000 ₪. נבדוק את הטענה לעיל עבור שני מקרים: אחת עבור 100% מימון עצמי (ללא משכנתא) ופעם שנייה, עבור המקרה הקלאסי של 25% הון עצמי + 75% משכנתא.
ניתוח חלופה 1: השקעת 600,000 ₪ בדירה או רכישת אג"ח ממשלתי בסכום זהה ל-20 שנה ותשלום שכירות חודשית בסך 2,500 ₪ בחודש במשך 20 שנה. התשואה באג"ח הממשלתי לתקופה ארוכה עומדת כיום על כ-3% נטו עם הצמדה למדד, כלומר, נקבל 18,000 ₪ בשנה - סכום שאינו מכסה את גובה השכירות. בכוונה השמטתי את ההצמדה למדד כי ההנחה שלי ששכר הדירה יעלה בגובה המדד במהלך השנים. כמו כן, ערך הדירה אמור לעלות בקירוב בגובה עליית המדד וכך ישתווה לערך האג"ח הממשלתי הצמוד בעוד 20 שנה.
ניתוח חלופה 2: השקעת 150,000 ₪ בדירה והשאר במשכנתא ל-20 שנה או רכישת אג"ח ממשלתי צמוד למדד בסכום השווה לגובה ההשקעה ל-20 שנה ותשלום שכירות חודשית בסך 2,500 ₪ בחודש במשך 20 שנה. עבור ההשקעה באג"ח ממשלתי נקבל 4,500 ₪ ריאלי בשנה - 375 ₪ בחודש. החזר משכנתא חודשי על סך 450,000 ₪ לתקופה של 20 אמור לעמוד על כ-2,650 ₪ צמוד למדד. המשמעות היא שהעדפת שכירות דירה על פני רכישת דירה דומה חוסכת 500 ₪ ריאלי בכל חודש. בתום 20 שנה סכום זה צפוי לעמוד על 164,000 ₪.
בבחינה כלכלית נטו, ורק תחת ההנחה שנוטלים משכנתא, אז ניתן לומר ששכירות אכן עדיפה על רכישה. אולם, כפי שאסביר בהמשך, לעתים תכופות ההחלטות שאנו מבצעים בחיים מייחסות חשיבות גם לפרמטרים אחרים פרט לכלכליים.
לא הכל כלכלי בחיים - צריך לעבוד גם לפי הרגש
בסופו של דבר, אנחנו לא רובוטים ולא חיים במדינה שמצווה עלינו מה לעשות ביומיום. כל אחד אדון לעצמו ולכספו, ואין צורך להרגיש רע אם בוחרים לעשות מעשה שאינו הכי יעיל מבחינה כלכלית. אין מה לעשות, לטבע האדם יש נטייה מושרשת לבחור בהתנהגות שכלכלנים מכנים "לא רציונלית". אני אשאיר את הדיון בשאלת הרציונליות לרשימה אחרת - הרעיון הכללי שבה טוען שלעתים בני אדם אינם בוחרים באפשרות הטובה ביותר העומדת בפניהם, וכמו כן, שאיננו עקביים בהחלטות שאנו מקבלים.
לפיכך, במקרים רבים ניתן לנמק העדפת רכישת דירה על פני שכירות באמצעות היבטים פסיכולוגיים. כלומר, אנשים מעדיפים את תחושת הביטחון שמעניקה דירה בבעלותם, וזאת על אף שהם יודעים ששכירת דירה הייתה עולה להם פחות. ואכן, בישראל, כ-70% ממשקי הבית מחזיקים לפחות דירה אחת בבעלותם. מדובר באחד משיעורי הבעלות הגבוהים בעלות, בפער די משמעותי לנהוג במדינות מערביות אחרות. לטעמי, שני ההסברים העיקריים לנתון זה הם תפיסת המדינה כבית ליהודים, והאופי הסולידי יחסית של החוסך הישראלי.
את ההסבר הראשון לא צריך לנמק יותר מדי - אחרי 2,000 שנות גלות חזרנו לארץ המובטחת, ואקט של רכישת דירה מקבע את מקומנו כאן ומחזק את הרגשת השייכות למדינה. זה לא שהאזרח האמריקאי אינו פטריוט, אלא פשוט רבים מהם אינם רואים עצמם חיים בהכרח באזור מסוים במשך כל חייהם.
בנוגע להסבר השני, אני שואב את אמירתי מנתוני ההשקעה של הציבור הישראלי בשוק ההון. לפי בנק ישראל, מרבית החסכונות של הישראלי הממוצע מושקעות בפיקדונות, תוכניות חיסכון ואגרות חוב, בעיקר של ממשלת ישראל. שיעור ההשקעה במניות ואפיקי השקעה נוספים בעלי סיכון גבוה יחסית היא נמוכה בהשוואה לנהוג מעבר לים. בארה"ב לדוגמא, תיק ההשקעות האמריקאי הממוצע מושקע ביותר ממחציתו בנכסים בעלי פרופיל סיכון גבוה יחסית.
דרך אגב, נתון מעניין ושונה לגבי תל-אביב - 55% מתושבי העיר מתגוררים בשכירות או בדמי מפתח, לעומת הממוצע הארצי העומד על 24% - כך עולה מסקירה שנתית שערכה BDO זיו האפט לפני מספר חודשים.
אז בשורה התחתונה, אם רכשתם דירה אל תרגישו רע עם זה - אתם לא לבד…
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק כאמור המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא וכן אינו מהווה הצעה לרכישת או מכירת ניירות ערך. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות לעיל לתוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש ואינו אחראי על נזק כספי ו/או אחר שעלול להיגרם כתוצאה משימוש במידע לעיל.
תגים: חישוב שווי דירה, משכנתא, קשר בין מחיר דירה לשכ"ד, רכישת דירה, שכ"ד, שכירות, תשואה בשוק הנדל"ן
11 במאי, 2009 בשעה 11:42
שלוש הערות-
1) מדגם של מחירי דירות ודמי שכירות שמבוסס על יד2 עשוי להיות מוטה. למשל, דירות שמחירן לא ריאלי (ולכן מחכות הרבה זמן באתר) יכללו במדגם בסיכוי גבוה יותר מדירות שנחטפות מהר. הייתי נזהר מאוד מחישובי ערך שמבוססים על מדגם כזה …
2) כשאתה משווה בין רכישת דירה לבין שכירות, נראה לי הוגן יותר להשוות מול השקעה אלטרנטיבית בתעודת סל (למשל ת"א 100), ולא מול אג"ח ממשלתית - בכל זאת, מדובר בהשקעה לטווח ארוך (20 שנה).
3) יתרון כלכלי נוסף לאופציה של שכירות דירה היא נזילות: ניתן להתאים את אופי הדירה (מיקום, גודל, רמת פאר) למצבך הכלכלי הנוכחי. למשל, זוג צעיר עשוי להעדיף דירה בתל אביב, בשלב מאוחר יותר לעבור לבית צמוד קרקע ברעננה, ולעת זקנה לדירה בגבעתיים. יתרון נוסף הוא הקטנת הסיכון - השקעת רוב הכסף שלך בנכס בודד (רכישת דירה) שקולה ללשים את כל הביצים בסל אחד.
11 במאי, 2009 בשעה 20:18
אהלן דני,
אני אתחיל דווקא בהערה השלישית - נכון מאוד! ללא ספק, בעוד רכישת דירה מספקת תחושת ביטחון היא טומנת בחובה סיכון גבוה על תיק הנכסים האישי. גם נושא הנזילות לא מקבל מספיק תשומת לב - בשכירות אכן ניתן להתאים את הדירה למצב הפיננסי ולשלב החיים, ולעומת זאת, במשכנתא, יש לנו התחייבות לטווח ארוך שיכולה להיות מסוכנת במידה ואנו נקלעים למצב לא נעים (פיטורים, אבדן כושר עבודה, דיכאון).
לגבי ההשוואה, כל אלטרנטיבה חייבת להימדד תמיד כנגד ריבית חסרת סיכון לתקופה דומה. בארץ, רק פיקדון צמוד בבנק או אג"ח צמוד של המדינה נכנסות להגדרה של חסרות סיכון, לפחות ברמת הפירעון (יש עדיין סיכונים אחרים). מדד מניות אמנם אמור להניב תשואה גבוהה יותר מאג"ח ממשלתית, אבל הוא לא מדד טוב להשוואה בין 2 חלופות.
בנוגע למדגם, אכן קיימת סבירות לא מועטה שהמדגם מוטה אבל יש מספר הנחות שגורמות לי להרגיש די בנוח עם השורה התחתונה שנגזרת מהמדגם - התשואה בכל עיר. דבר ראשון, נלקחו רק מודעות מעשרת הימים האחרונים, שנית, קיזזתי 5% מהמחיר המבוקש בדירות, ומאחר וגם במחירי השכירות המבוקשים יש דרישה גבוהה ממה שנסגר בפועל, הם די מקזזים זה את זה.
בסופו של דבר, לא בטוח שהמדגם מייצג ברמת ביטחון גבוה, אבל ככלל אצבע, התוצאה היא סבירה, ומי שרוצה לדייק, אפשר להשתמש באמת בנתונים מהימנים יותר מיד 2 - סוכנויות נדל"ן, שמאים ועוד.
28 במאי, 2009 בשעה 16:58
כתבה מעולה!
19 ביוני, 2009 בשעה 22:53
וואו. פוסט מעולה!
השימוש ביד2 כמקור לנתונים הוא אחלה רעיון - אבל האתר עצמו מספק לך מידע על ההיצע, ופחות על הביקוש… יכול להיות שהדירות בנתניה יותר משתלמות להשקעה, אבל יש הרבה פחות אנשים שמחפשים דירות שם מאשר במרכז. בכל-אופן, נהניתי לקרוא
23 באפריל, 2010 בשעה 0:47
דבר ראשון, הנתונים שאספת וארגנת בטבלה מהווים מבחינתי בפני עצמם פוסט מרשים ללא קשר לשאר הדברים שהוספת.
דבר שני, אני רוצה להתייחס לחלופה 2 שציינת בהתלבטות בין רכישת דירה לבין שכירות. הראת כי מי שרוכש דירה, למעשה מפסיד כלכלית סכום של 500 ש"ח בחודש ולפיכך הסקת כי רכישה אינה כדאית. אולם משום מה התעלמת מהעובדה כי בתום ה-20 שנה אותו אדם מקבל נכס השווה 600 אלף ש"ח. זה שאני מפסיד כל שנה 500 ש"ח לא אומר שבהכרח עשיתי עסקה גרועה. ובמקרה שלנו, דווקא נראה שההפך הוא הנכון - כדאי מאוד להיפרד מה-500 ש"ח בחודש.
כעת, נבחן שוב את ההתלבטות: אם אני רוכש דירה בתנאי המימון שציינת, אז בשנה הראשונה אני נפרד מ-150 אלף ש"ח ובמשך 20 שנים אני נפרד כל שנה מסכום של 31800 ש"ח בגין המשכנתא. יחד עם זאת, אני חוסך סכום שנתי של 30 אלף ש"ח בגין שכ"ד שנחסך ממני (אני מסתכל על זה כאילו קניתי דירה להשקעה). בסיכום השנתי אני מפסיד 1800 ש"ח, אולם בתום ה-20 שנה אני מקבל נכס השווה 600 אלף ש"ח. חילוץ מהיר של שיעור התשואה הפנימי נותן לך תשואה של 6.5%. קצת יותר טוב מתשואה על אג"ח ממשלתי.
10 ביוני, 2010 בשעה 15:20
כתבת משכנתא מעולה!!!